전세계약 만료됐을 때 해야 할 것들 — 갱신·보증금 회수·분쟁 순서

 

전세계약 만료 임차인 대처 인포그래픽 — 갱신청구·보증금반환·임차권등기·주임법개정·2026

전세계약 만료됐을 때 임차인이 해야 할 것들
갱신 통보 · 보증금 회수 · 분쟁 순서 · 주임법 2026

2개월

갱신 거절 최종 통보 기한

5%

임대료 인상 상한

3개월

묵시적 갱신 후 해지 예고

14일

퇴거 후 보증금 반환 기한

목차

1. 만료 6개월 전부터 확인해야 할 것
2. 갱신 의사 통보 — 기한과 방법
3. 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
4. 묵시적 갱신이 성립하면 달라지는 것들
5. 보증금을 못 받을 때 첫 번째 단계
6. 임차권등기명령 신청 방법
7. 2026년 주택임대차보호법 달라진 점
8. 이사 당일 반드시 해야 할 것
9. 조정 vs 소송 — 어떤 길을 선택할까
10. 자주 묻는 질문 6가지

계약 만료가 두 달 앞으로 다가왔는데 집주인이 아무 연락도 없습니다. 나가야 하는 건지, 자동으로 연장되는 건지 헷갈리시는 분들이 많습니다. 이 글에서 계약 만료 전후 임차인이 밟아야 할 순서를 단계별로 정리합니다.

만료 6개월 전부터 확인해야 할 것

전세 계약 만료가 6개월 이내로 다가오면 아래 세 가지를 먼저 확인합니다.

• 등기부등본 — 근저당·가압류·경매 개시 여부 확인
• 집주인 변경 여부 — 소유자가 바뀐 경우 새 임대인 확인
• 전세보증보험 가입 여부 — 미가입이면 HUG·SGI 가입 검토

계약 만료 전에 전세계약 체크리스트를 다시 한 번 점검해 두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.

갱신 의사 통보 — 기한과 방법

계약갱신청구권을 행사하거나 계약을 종료하려면 각자 기한 안에 통보해야 합니다.

구분	통보 기한	방법
임차인이 갱신 요구	만료 6개월 전 ~ 2개월 전	문자·내용증명·카카오톡
임대인이 갱신 거절	만료 6개월 전 ~ 2개월 전	서면 통보 권장
임차인이 계약 종료 통보	만료 2개월 전까지	구두 가능, 증거 남기기 필수

2개월 전 기한은 양쪽 모두에게 적용됩니다. 임차인이 만료 2개월 전 이후에 나가겠다고 통보해도 집주인은 즉시 보증금 반환 의무가 없으며, 갱신 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

임대인은 정당한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 정당한 사유는 8가지로 제한됩니다.

• 임차인의 2개월 이상 차임 연체
• 임차인이 무단으로 주택을 전대(轉貸)한 경우
• 임대인 또는 직계 존·비속이 실제 거주하려는 경우
• 주택 멸실·대수선이 필요한 경우
• 건물 안전사고 우려가 큰 경우

실거주를 이유로 거절했는데 2년 내 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 발생합니다. 계약갱신청구권 거절 사유 상세 정리에서 각 요건을 꼼꼼히 따져보세요.

묵시적 갱신이 성립하면 달라지는 것들

양쪽이 아무런 의사 표시를 하지 않으면 만료 시점에 묵시적 갱신이 성립합니다(주택임대차보호법 제6조). 이때 임대차 기간은 2년으로 갱신됩니다.

• 임차인은 언제든 해지 통고 가능 (통고 후 3개월 뒤 효력 발생)
• 임대인은 임차인의 동의 없이 계약 해지 불가
• 임대료 인상은 5% 한도 내에서만 가능
• 묵시적 갱신 중에는 계약갱신청구권을 따로 행사한 것이 아님

보증금을 못 받을 때 첫 번째 단계

만료일이 지났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 당장 집을 비우지 말고 아래 순서대로 움직이세요.

1. 내용증명 발송 — 보증금 반환을 요청하고 미지급 시 임차권등기 및 소송을 예고합니다.
2. 임차권등기명령 신청 — 등기 완료 후 이사해도 대항력이 유지됩니다.
3. 지급명령 또는 소액심판 — 3,000만 원 이하면 소액심판 절차가 빠르고 비용도 저렴합니다.

단계별 절차는 보증금 반환 절차 단계별 가이드를 참고하세요.

임차권등기명령 신청 방법

주택 소재지 관할 지방법원에 신청합니다. 신청 후 법원이 결정문을 등기소에 촉탁하여 등기가 완료되면 이사를 가도 우선변제권이 살아 있습니다.

• 준비 서류: 임대차계약서 사본, 신분증, 주민등록등본, 등기부등본
• 비용: 인지대 2,000원 + 송달료 약 5만 원 내외
• 처리 기간: 신청 후 2~4주 이내 등기 완료

자세한 신청 방법은 임차권등기명령 신청 방법 가이드에서 확인하세요.

임차권등기가 완료되기 전에 이사하면 대항력을 잃습니다. 반드시 등기 완료를 확인한 후 이사하세요.

2026년 주택임대차보호법 달라진 점

2026년에는 임차인 보호를 강화하는 방향의 개정이 이루어졌습니다. 핵심 변경 사항은 아래와 같습니다.

항목	기존	2026년 개정
분쟁조정 신청 기관	주임법 분쟁조정위	온라인 신청 간소화
임대인 정보 공개	제한적	미납 세금 열람 확대
보증금 반환 지연 이자	연 5%	연 12% (미반환 가산)
전세사기 피해자 지원	HUG 경매 유예	긴급 대출 한도 확대

개정 사항은 시행일 기준 이후 체결·갱신된 계약부터 적용되는 경우가 많습니다. 기존 계약자는 개별 조항의 적용 시점을 별도로 확인해야 합니다.

이사 당일 반드시 해야 할 것

새 집으로 이사하는 날, 두 가지를 반드시 처리해야 보증금 보호 권리가 살아납니다.

1. 전입신고 — 이사 당일 또는 다음날 주민센터 또는 정부24에서 신고합니다. 전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다.
2. 확정일자 받기 — 전입신고와 동시에 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다.

임대차 분쟁이 발생했을 때는 임대차 분쟁조정 신청 방법을 먼저 검토하세요.

조정 vs 소송 — 어떤 길을 선택할까

보증금 분쟁 해결에는 크게 두 가지 경로가 있습니다. 상황에 맞게 선택하세요.

구분	분쟁조정	민사소송
비용	무료	인지대·변호사비 발생
기간	60일 이내	6개월~2년
강제력	합의 성립 시 재판상 화해 효력	판결 후 강제집행 가능
적합한 경우	금액이 작고 상대방이 협조적	상대방이 응하지 않을 때

전세사기 피해라면 전세사기 피해자 지원제도를 먼저 확인하세요. 정부 지원을 받으면 소송 비용 부담이 크게 줄어듭니다.

자주 묻는 질문 6가지

Q. 전세 만료 2개월 전까지 아무 연락이 없으면 어떻게 되나요?

임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절 통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 성립합니다. 임차인은 종전 조건 그대로 2년간 더 거주할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조).

Q. 계약갱신청구권은 몇 번 행사할 수 있나요?

1회에 한해 행사할 수 있습니다. 한 번 행사하면 2년 연장되며, 그 이후에는 임대인이 정당한 사유로 갱신을 거절할 수 있습니다.

Q. 집주인이 실거주한다며 갱신을 거절했는데 실제로 들어오지 않으면 어떻게 되나요?

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 2년 이내에 제3자에게 임대하거나 실제로 거주하지 않으면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).

Q. 보증금을 돌려받지 못한 채 이사하면 대항력이 사라지나요?

임차권등기명령을 신청한 후 등기가 완료되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 전에 이사하면 권리를 잃으므로 주의하세요.

Q. 전세보증보험에 가입했다면 보증금을 바로 받을 수 있나요?

보증사고 발생 후 HUG 또는 SGI에 보험금을 청구하면 심사 후 지급합니다. HUG 기준 최대 2~3개월 정도 소요될 수 있습니다.

Q. 임대차 분쟁조정은 무료인가요?

주택임대차분쟁조정위원회 신청은 무료입니다. 60일 이내에 결과가 나오며, 조정이 성립되면 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다.

본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며 법적 조언이 아닙니다. 개별 사안에 따라 적용 법령·판례가 다를 수 있으므로 구체적인 문제는 반드시 변호사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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아래 공식 기관에서 무료로 도움을 받을 수 있습니다.

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