전세계약 체크리스트 — 계약 전·당일·후 단계별로 확인해야 할 것들

전세사기 피해는 2026년에도 계속되고 있습니다. 연립·다세대 평균 전세가율이 83%를 넘어선 지역이 속출하고 있으며, 등기부등본 한 번 제대로 확인하지 않아 수억 원을 잃는 사례가 반복됩니다. 계약 전·계약 당일·계약 후, 단계별로 반드시 확인해야 할 항목을 체크리스트 형태로 정리했습니다. 이 글 하나로 전세계약 전 과정을 점검하세요.

STEP 1 — 계약 전 확인사항

① 계약 전 — 집과 집주인을 검증하세요

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등기부등본(등기사항전부증명서) 열람 인터넷등기소(iros.go.kr) 또는 무인발급기에서 700원에 발급. 갑구(소유권)·을구(저당권·전세권) 모두 확인. 계약 직전·당일·잔금일 최소 3회 확인 필수.

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실소유자 본인 여부 확인 계약 상대방의 신분증과 등기부등본 소유자명 대조. 대리인이 오면 위임장·인감증명서(3개월 이내 발급) 필수. 법인 소유라면 법인 등기부등본도 확인.

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깡통전세 여부 판단 (전세가율 계산) 실거래가 대비 (전세금 + 선순위채권 합산) 비율 확인. 70% 이하 안전, 80% 초과 위험, 90% 초과 계약 재검토 권고.

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선순위채권 총액 계산 을구의 근저당 채권최고액, 선순위 전세권 합산. (선순위채권 합산 + 내 보증금) ÷ 시세 ≤ 80% 기준 확인. 채권최고액은 실제 대출액의 120~130%임을 감안.

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건축물대장 확인 정부24(gov.kr)에서 무료 발급. 불법 건축물·용도 위반·위반건축물 표시 여부 확인. 위반 건축물은 보증보험 가입 불가.

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보증보험 가입 가능 여부 사전 확인 HUG 안심전세앱 또는 HUG 홈페이지에서 사전 조회. 보증보험 가입 불가 주택은 계약 자체를 재고해야 합니다.

깡통전세 위험도 판단 기준

전세가율
~70%
✅ 안전

전세가율
70~80%
⚠️ 주의

전세가율
80~90%
🚨 위험

전세가율
90% 초과
🛑 재검토

전세가율은 (내 보증금 + 선순위채권 합산) ÷ 주택 시세 × 100으로 계산합니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 최근 3개월 실거래가를 3곳 이상 교차 확인하세요. 공인중개사가 제시하는 시세가 아닌 실제 거래 데이터를 기준으로 삼아야 합니다.

STEP 2 — 계약 당일 확인사항

② 계약 당일 — 이 순서를 절대 바꾸지 마세요

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계약서 작성 직전 등기부등본 재열람 아침에 확인했더라도 계약서 쓰기 직전 다시 발급. 당일 오전에 새로운 근저당이 설정되는 사기 사례가 실제로 존재합니다.

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계약금은 임대인 명의 계좌로만 이체 중개사 계좌 절대 금지. 임대인 본인 명의 계좌인지 통장 사본 또는 이체 시 계좌 명의 확인 필수.

📝

특약사항 꼼꼼히 기재 "잔금 지급 전 추가 담보 설정 금지", "전세보증보험 가입 협조 의무", "임대인 비용으로 선순위채권 상환 후 계약" 등 상황에 맞는 특약 삽입.

🔑

잔금 지급 당일 등기부등본 최종 확인 잔금을 치르기 직전 등기부등본을 한 번 더 확인. 이상 없으면 잔금 이체 → 즉시 전입신고 → 확정일자 순서로 진행.

STEP 3 — 계약 후 반드시 해야 할 것

③ 계약 후 — 대항력과 우선변제권을 확보하세요

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전입신고 — 이사 당일 즉시 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신고. 전입신고 다음 날 0시부터 대항력 발생. 당일 효력은 없으므로 이사 당일 바로 신고해야 합니다.

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확정일자 — 가능하면 전입신고와 동시에 주민센터, 등기소, 또는 인터넷등기소(600원)에서 부여. 확정일자를 미리 받아두고 이사 당일 전입신고를 하면 0시부터 우선변제권 발생. 둘 다 당일 처리가 가장 안전.

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전세보증보험 가입 — 계약 후 최대한 빨리 HUG·HF·SGI 중 본인 조건에 맞는 기관 선택. 보험료는 보증금의 약 0.1~0.4% 수준. 아래 비교표 참고.

📱

임대차 계약 신고 (월세·전세 모두 해당) 보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원 초과 시 계약일로부터 30일 이내 신고 의무(주택임대차신고제). 정부24 또는 주민센터에서 신고. 전입신고와 동시 신고 가능.

🚨 이사 당일 절대 지키세요 — 순서가 틀리면 권리를 잃습니다

잔금 이체 → 즉시 전입신고 + 확정일자 → 이후 열쇠 수령

잔금을 치르고 전입신고를 며칠 미루는 사이 임대인이 새 근저당을 설정하면 내 보증금이 후순위로 밀립니다. 전입신고 효력은 다음 날 0시부터이므로 단 하루의 공백도 위험합니다.

전세보증보험 3종 비교 — HUG·HF·SGI

🏦 HUG

수도권 7억 / 지방 5억

가장 많이 이용. 아파트·연립·다세대 가능. 보증료 약 0.128~0.154%. 신청: 가입 은행 또는 HUG 지사.

🏦 HF (한국주택금융공사)

수도권 7억 / 지방 5억

전세자금대출과 연계 가능. 보증료 약 0.02~0.04%. 대출 이용자에게 유리. 신청: 금융기관 대출 시 연계.

🏦 SGI (서울보증보험)

보증금 상한 없음

고액 전세에 유리. 보증료 약 0.183~0.208%. HUG 가입 불가 주택도 일부 가능. 신청: SGI 홈페이지.

세 기관 모두 (전세금 + 선순위채권) ÷ 주택가격 ≤ 90% 조건을 기본으로 요구합니다. 불법 건축물·위반건축물은 전 기관 가입 불가입니다. 보증보험 가입 가능 여부는 HUG 안심전세앱에서 사전 조회할 수 있습니다. 임대인이 동의하지 않아 가입이 어려운 경우, 특약에 "임대인 보증보험 가입 협조 의무"를 명시하고 미협조 시 계약 해제 조항을 넣는 방법을 활용하세요. 보증금 반환 절차가 궁금하다면 보증금 반환 절차 가이드를 함께 확인하세요.

⚠️ 전세계약 전 이것만은 다시 확인하세요

• 등기부등본을 계약 전·당일·잔금일 최소 3번 확인했는가
• 전세가율(선순위채권 포함)이 80% 이하인가
• 보증보험 가입이 가능한 주택인가 (사전 조회 완료)
• 이사 당일 전입신고·확정일자를 바로 처리할 준비가 됐는가
• 계약금을 임대인 본인 계좌로만 이체했는가

이 글은 2026년 5월 기준 일반 법률·부동산 정보입니다. 법률 자문이 아니며 개별 계약 조건은 전문가 확인이 필요합니다. 전세보증보험 최신 조건은 HUG(☎1566-9009), SGI(☎1670-7000), HF(☎1688-8114)에 문의하세요.

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