계약갱신청구권 거절 사유 완벽 가이드 — 집주인이 거절할 수 있는 경우 vs 없는 경우

 

계약갱신청구권 거절 사유 8가지 — 임대인 실거주·재건축 등 합법적 거절 조건과 부당 거절 시 손해배상 안내 일러스트

임대차·부동산 | 서브 가이드

계약갱신청구권 거절 사유
완벽 가이드

집주인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유는
법으로 딱 8가지만 정해져 있습니다.
실거주 허위 거절 시 손해배상까지 2025년 최신 판례로 정리했습니다.

8가지 법정 거절 사유 (이외 거절 불가)

2년 이내 실거주 거절 후 재임대 시 손해배상

3개월분 손해배상 최소 기준 (월차임)

이 글의 핵심 요약

• 임대인은 법정 8가지 사유에 해당하지 않으면 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다(주택임대차보호법 §6조의3).
• 실거주 거절이 인정되는 범위는 임대인 본인 + 직계존비속에 한합니다. 조카·형제·친척은 해당 안 됩니다.
• 실거주 거절 후 2년 이내 제3자에게 재임대하면 손해배상 의무가 발생합니다.
• 거절 통보는 반드시 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 해야 합니다. 기한을 넘기면 묵시적 갱신이 성립됩니다.
• 부당 거절 시 임차인은 갱신 요구 유지 + 손해배상 청구 두 가지를 동시에 진행할 수 있습니다.

1 집주인이 거절할 수 있는 사유 — 법정 8가지

주택임대차보호법 §6조의3은 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정합니다. 정당한 사유는 아래 8가지로만 한정됩니다. 이 외의 이유를 들어 거절하면 부당 거절로 임차인은 갱신권을 계속 주장할 수 있습니다.

1

2기 차임 연체 이력

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액 이상을 연체한 사실이 있는 경우. 현재 완납 상태여도 과거 이력만으로 거절 가능합니다.

2

거짓·부정한 방법으로 임차

임차인이 허위 서류, 위장전입 등 부정한 방법으로 임차한 경우입니다.

3

합의에 의한 보상

임대인이 임차인에게 이사비 등 상당한 보상을 제공하고 서로 합의한 경우입니다.

4

무단 전대

임대인 동의 없이 제3자에게 전대한 경우입니다. 동의를 받은 전대는 해당되지 않습니다.

5

주택 파손·멸실

임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 파손하거나 멸실시켜 손해를 입힌 경우입니다.

6

주택 전부·일부 멸실

재해·사고 등으로 주택이 전부 또는 일부 멸실되어 임대차 목적을 달성하기 어려운 경우입니다.

7

재건축·철거 계획

임대인이 계약 체결 당시 재건축 계획을 고지했고, 실제로 진행하는 경우입니다. 사후 통보만으로는 부족합니다.

8

임대인(직계존비속) 실거주

임대인 본인 또는 직계존비속(부모·자녀·조부모·손자녀)이 실제 거주하려는 경우. 가장 많은 분쟁이 발생하는 사유입니다.

핵심: 위 8가지 사유에 해당하지 않으면서 거절하는 것은 부당 거절입니다. 임차인은 갱신권을 계속 주장할 수 있고, 강제 퇴거 시 손해배상 청구가 가능합니다.

→ 계약갱신청구권 행사 방법 전체 절차가 궁금하다면: 계약갱신청구권 행사 방법과 한계 완벽 가이드 

2 거절 정당·부당 판단 플로차트

집주인의 거절이 정당한지 확인해 보세요

Q1

집주인이 제시한 거절 이유가 위 8가지 법정 사유 중 하나에 해당하나요?

예 → Q2로 이동 아니오 → 부당 거절

↓

Q2

거절 통보를 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 받으셨나요?

예 → Q3으로 이동 아니오 → 묵시적 갱신 성립 가능성

↓

Q3

실거주 거절의 경우, 실거주 대상이 임대인 본인 또는 직계존비속인가요?

예 → 정당 거절 가능성 높음 아니오 (조카·형제 등) → 부당 거절

↓

정당 거절 — 임대인의 거절이 적법합니다. 계약 종료 절차를 준비하고 보증금 반환을 요청하세요.

부당 거절 — 임차인은 갱신권을 계속 주장하고, 강제 퇴거 시 손해배상 청구가 가능합니다.

3 실거주 거절 — 가장 많은 분쟁 사유 집중 분석

8가지 거절 사유 중 현장에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 것이 바로 8호 실거주 거절입니다. 임대인이 "직접 살 것"이라며 갱신을 거절한 뒤 실제로는 제3자에게 임대하거나 매도하는 사례가 빈번합니다.

실거주 거절 — 인정되는 경우 vs 안 되는 경우

인정되는 실거주 범위

임대인 본인
직계존속 (부모, 조부모)
직계비속 (자녀, 손자녀)

인정 안 되는 범위

형제·자매
조카·삼촌·이모
사위·며느리 (직계 아님)
지인·동거인

실거주 거절 후 적법 행위

2년간 임대인 본인 또는 직계존비속이 실제 거주
부득이한 사정으로 매도 (판례상 배상 범위 논란)

실거주 거절 후 위법 행위

2년 이내 제3자에게 재임대
거절 직후 바로 매물로 내놓기
처음부터 실거주 의사 없었음이 밝혀진 경우

대법원 판례 (2021다266631): 실거주 거절 가능 여부는 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 판단합니다. 이후 소유권이 변경된 경우, 새 임대인(매수자)은 소유권이전등기 후에야 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다.

→ 계약 갱신 거절 후 새로운 집을 구해야 할 때 보증금 보호 방법: 전월세 계약 갱신 거절 대처법  | 묵시적 갱신 조건과 주의사항

4 거절 통보 방법과 기한

1

통보 기한 — 만료 6개월 전~2개월 전

임대인은 반드시 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절 의사를 통보해야 합니다. 만료 2개월 전까지 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 성립하여 2년이 자동 연장됩니다.

기한 초과 시 묵시적 갱신 성립

2

통보 방법 — 내용증명 우편 권장

구두 통보도 법적으로 유효하지만 분쟁 시 증명이 어렵습니다. 반드시 내용증명 우편으로 발송하여 수령 사실을 남기세요. 통보 내용에는 거절 사유, 거절 의사, 계약 종료 예정일을 명시합니다.

내용증명 = 법적 증거력

3

임차인의 갱신 요구 기한 — 만료 6개월~2개월 전

임차인도 같은 기간(만료 6개월~2개월 전) 안에 갱신 요구 의사를 밝혀야 합니다. 묵시적 갱신이 된 후에도 계약갱신청구권 행사가 가능하지만, 이미 묵시적 갱신이 된 계약의 갱신기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전에 행사해야 합니다.

기한 내 행사 必

→ 묵시적 갱신과 통보 기한의 차이가 헷갈린다면: 묵시적 갱신 조건과 주의사항 완전 가이드

5 부당 거절 시 손해배상 계산법

손해배상액 산정 기준 — 주택임대차보호법 §6조의3 ⑥항

1순위: 당사자 간 손해배상 예정액 합의가 있는 경우 → 합의금액

2순위 (합의 없을 때): 아래 ①②③ 중 가장 큰 금액
  ① 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분
  ② 임차인이 갱신 거절로 인해 입은 실손해액
    (이사비 + 새 임대차 계약의 차임 증액분 × 2년)

예시 계산:
월차임 100만 원 / 갱신 거절 후 새 집 월세 130만 원 (차액 30만 원)
① 월차임 3개월분 = 300만 원
② 실손해 = 이사비 100만 원 + 월 30만 원 × 24개월 = 820만 원
→ 820만 원이 더 크므로 820만 원 청구 가능

6 부당 거절 시 임차인 대응 방법 3단계

1

즉시 — 갱신 요구 의사를 내용증명으로 발송

집주인의 거절 통보를 받는 즉시, 임차인도 계약갱신 요구 의사를 내용증명으로 발송합니다. 이는 갱신권 행사 기한(만료 2개월 전)을 놓치지 않기 위함이며, 분쟁 시 권리 행사 증거가 됩니다.

내용증명 즉시 발송

2

증거 수집 — 거절 사유 허위 여부 확인

실거주 거절의 경우 이후 임대인이 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대하거나 매도하는지 지속적으로 모니터링합니다. 부동산 등기부 확인, 전입세대 열람, 인근 부동산 중개소 확인 등으로 증거를 수집하세요.

등기부·전입세대 열람

3

법적 대응 — 손해배상 청구 또는 명도 거부

부당 거절이 확인되면 ① 계약 만료 후에도 명도 거부(점유 유지)하며 갱신권 주장, 또는 ② 퇴거 후 손해배상 소송을 제기합니다. 소액사건(3,000만 원 이하)은 소액심판 절차를 활용하면 변호사 없이도 진행할 수 있습니다.

소액심판 활용 가능

→ 보증금을 돌려받지 못한 채 퇴거해야 하는 상황이라면: 보증금 반환 절차 단계별 가이드  | 임차권등기명령 신청 방법

7 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q 집주인이 실거주한다고 거절했는데, 2년 안에 다른 사람에게 세를 줬습니다. 어떻게 해야 하나요?

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 2년 이내에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 의무가 발생합니다(주택임대차보호법 §6조의3 ⑤항). 손해배상액은 ①당사자 간 예정액 합의 또는 ②갱신 거절 당시 월차임 3개월분과 실손해액 중 큰 금액입니다. 전입세대 열람 등으로 재임대 사실을 확인한 뒤 내용증명 발송 후 민사소송을 제기하세요.

Q 월세를 한 번이라도 연체한 적 있으면 갱신을 거절당할 수 있나요?

단순 1회 연체로는 거절 불가합니다. 법은 '2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우'를 요건으로 합니다(§6조의3 ①항 1호). 즉 2달치 월세를 합산했을 때 그 금액 이상을 연체한 이력이 있어야 합니다. 현재 연체 중이 아니어도 과거 이력만으로 거절이 가능하므로, 연체 이력 관리에 주의하세요.

Q 집주인이 조카가 살 거라며 갱신을 거절했습니다. 정당한가요?

정당하지 않습니다. 실거주 거절이 인정되는 범위는 임대인 본인과 직계존비속(부모·자녀·조부모·손자녀)에 한합니다. 조카는 직계존비속이 아니므로 이를 이유로 한 갱신 거절은 부당 거절입니다. 임차인은 갱신 요구 의사를 내용증명으로 발송하고, 명도 거부 또는 손해배상 청구를 진행할 수 있습니다.

함께 읽으면 도움되는 글

임대차·부동산 계약갱신청구권 행사 방법과 한계 — 임차인이 꼭 알아야 할 모든 것 임대차·부동산 묵시적 갱신 조건과 주의사항 완전 가이드 — 전세·월세 자동 연장의 모든 것 임대차·부동산 전월세 계약 갱신 거절 대처법 — 집주인이 나가라고 한다면 임대차·부동산 보증금 반환 절차 단계별 가이드 — 집주인이 안 돌려줄 때 이렇게 하세요  임대차·부동산 임차권등기명령 신청 방법 — 이사 가도 보증금 권리 지키는 법  임대차·부동산 전세계약 체크리스트 — 계약 전·당일·후 단계별로 확인해야 할 것들  임대차·부동산 전세계약서 특약사항 작성 예시 — 이 문구 넣으면 분쟁 90%가 예방됩니다  임대차·부동산 계약 전 임대인 신분증 확인 방법 완벽 가이드 행정·생활기타 개인파산·면책 신청 절차 완전 가이드 — 보증금 손실 후 채무 정리 방법 

본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 조언이 아닙니다.
구체적인 사안은 반드시 변호사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
법령 및 판례는 변경될 수 있으므로 최신 정보를 확인하세요. ⓒ 생활법률119