전세보증금 못 돌려받을 때 대처법 — 내용증명·임차권등기·지급명령·경매 신청 2026 | 생활법률119
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| 전세보증금 반환 실전 대응 인포그래픽 — 내용증명·지급명령·임차권등기·경매 신청 2026 |
전세 vs 월세 계약서 특약 비교 — 보증금 보호를 위한 필수 조항 점검 서식
전세 필수 특약 · 월세 핵심 조항 · 수리 비용 · 원상복구 · 계약갱신청구권
부동산 계약서의 특약은 표준 계약서에서 다루지 않는 세부 사항을 당사자가 협의해 기재하는 조항입니다. 특약이 없거나 애매하게 기재되면 퇴실 때 분쟁이 생기거나 보증금을 못 돌려받는 사례가 발생합니다. 전세와 월세 각각의 필수 특약을 점검하세요.
전세 vs 월세 특약의 핵심 차이
| 항목 | 전세 계약 특약 핵심 | 월세 계약 특약 핵심 |
|---|---|---|
| 보증금 보호 | 보증보험 가입 동의, 근저당 추가 설정 금지 | 보증금 반환 기한, 미반환 시 대처 조항 |
| 임대료 조정 | 보증금 증액 상한(5%) 명시 | 월세 증액 상한(5%), 인상 통보 기한 |
| 대항력 확보 | 전입신고·확정일자 즉시 확보 권리 | 전입신고 금지 여부 확인 필수 |
| 계약 해지 | 쌍방 협의 또는 법정 사유 | 월세 2회 이상 연속 미납 시 해지 |
| 보증보험 | HUG·SGI 가입 필수 권장 | 보증보험 선택적 |
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전세 계약서 필수 특약 조항 — 보증금 보호
전세 계약은 보증금 전액이 걸려 있으므로 다음 특약이 반드시 필요합니다.
전세계약서 특약 상세 예시는 전세계약서 특약사항 작성 예시를 확인하세요.
월세 계약서 핵심 특약 조항
월세 계약은 매월 임대료 지급과 관련한 조항을 명확히 해야 분쟁을 막을 수 있습니다.
월세 계약 주의사항 전반은 월세 계약 주의사항을 참고하세요.
수리 비용 부담 조항 — 임대인·임차인 책임 경계
수리 비용 분쟁은 퇴실 시 가장 흔한 다툼입니다. 계약서에 명확히 정해두면 갈등을 줄일 수 있습니다.
| 구분 | 임대인 부담 | 임차인 부담 |
|---|---|---|
| 누수·배관 | 구조적 하자 → 임대인 | 임차인 과실로 인한 경우 |
| 전기·가스 설비 | 노후화·결함 → 임대인 | 잘못된 사용으로 인한 파손 |
| 도배·장판 | 통상 노후화 → 임대인 | 심한 오염·훼손 → 임차인 |
| 방충망·손잡이 | 노후화 → 임대인 | 임차인 파손 → 임차인 |
임대차 수리비 부담 기준은 임대차 수리비 부담 완전 정리를 참고하세요.
원상복구 범위 특약 — 분쟁 예방 문구
퇴실 시 원상복구 범위를 두고 임대인과 임차인 간 분쟁이 자주 발생합니다. 계약 시 명확히 정해두고 입주 당시 상태를 사진으로 기록하세요.
계약갱신청구권 관련 특약
주택임대차보호법상 임차인은 계약 만료 6개월~1개월 전에 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 갱신 시 임대료는 5% 이내 인상만 가능합니다.
- 갱신 요구 시기: 만료 6개월~1개월 전
- 임대인 거절 가능 사유: 직접 거주·재건축·임차인 2회 이상 미납 등 법정 사유
- 갱신 후 임대료 인상 상한: 5%
- 갱신 거절 후 임대인이 직접 거주하지 않으면 손해배상 청구 가능
계약갱신청구권 행사 방법은 계약갱신청구권 행사 방법과 한계를 확인하세요.
임대인 신분증 확인 및 근저당 확인 조항
계약 전 임대인의 신분증과 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 대리인이 계약하는 경우 위임장과 임대인 인감증명서를 확인하세요.
- 등기부등본 확인: 계약 당일 최신 열람(인터넷등기소 또는 등기소 방문)
- 선순위 근저당 확인: 보증금보다 많은 선순위 담보권이 있으면 계약 재검토
- 임대인 신분증과 등기 소유자 일치 여부 확인
- 대리 계약 시: 임대인 인감증명서·위임장·임대인 신분증 사본 모두 확인
임대인 신분 확인 방법은 계약 전 임대인 신분증 확인 방법을 참고하세요.
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