월세 계약 주의사항 — 계약 전부터 퇴실까지 놓치면 손해 보는 것들

월세 계약은 전세보다 보증금이 적어 "그냥 들어가도 되겠지"라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 확정일자를 안 받아 보증금을 날리거나, 관리비에 숨겨진 금액을 뒤늦게 발견하거나, 중도해지 위약금으로 분쟁이 생기는 사례는 월세에서도 빈번합니다.

계약 전·계약 당일·거주 중·퇴실까지 단계별로 반드시 확인해야 할 것들을 정리했습니다.

계약 전 — 집과 집주인부터 검증하세요

월세라도 보증금이 수백만 원에서 수천만 원에 달합니다. 계약서에 사인하기 전, 다음 항목을 반드시 확인하세요.

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등기부등본 열람 — 인터넷등기소(iros.go.kr), 700원 갑구(소유권): 실소유자 이름 확인. 을구(근저당): 대출 여부·채권최고액 확인. 근저당이 많으면 경매 시 보증금 반환이 어렵습니다. 계약 전·잔금일 최소 2회 확인.
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임대인 본인 여부 확인 계약 상대방 신분증과 등기부등본 소유자명 대조 필수. 대리인이면 인감도장 날인 위임장 + 인감증명서(3개월 이내) 요구. 이를 거부하면 계약하지 마세요.
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건축물대장 확인 — 정부24(gov.kr), 무료 불법 건축·용도 위반·위반건축물 여부 확인. 고시원·옥탑방·반지하 일부는 주택임대차보호법 보호 범위 바깥일 수 있습니다.
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관리비 항목별 세부 금액 확인 2026년부터 월 10만 원 이상 관리비는 항목별(공용관리비·전기·수도·가스·인터넷·TV 등) 세부 금액 표기 의무화. 계약서에 관리비 항목과 금액을 구체적으로 명시 요구.
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주차·옵션·수리 책임 범위 특약 확인 주차 가능 여부, 에어컨·세탁기·냉장고 등 옵션 상태, 입주 전 수리 요청 사항을 계약서 특약란에 반드시 기재. 구두 약속은 법적 효력이 없습니다.

계약 당일 — 순서 하나가 보증금을 지킵니다

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계약서 작성 직전 등기부등본 재열람 아침에 확인했더라도 계약서 작성 직전 다시 뽑으세요. 오전에 새 근저당이 몰래 설정되는 사기가 실제로 발생합니다.
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계약금은 임대인 본인 명의 계좌로만 중개사 계좌 절대 금지. 이체 시 수취인 이름이 임대인 이름과 일치하는지 확인 후 송금.
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특약사항 구체적으로 기재 "잔금 전 추가 담보 설정 금지", "퇴실 시 원상복구 범위(자연마모 제외)", "도배·장판 교체 기준" 등을 계약서에 직접 씁니다.

이사 당일 — 이 두 가지는 당일 바로

🚨 전입신고 + 확정일자, 이사 당일 즉시 처리하세요

전입신고는 신고 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 이사하고 며칠 뒤 신고하는 사이 임대인이 근저당을 추가 설정하면 내 보증금이 후순위로 밀립니다.

확정일자는 주민센터·등기소 또는 인터넷등기소에서 600원에 온라인 발급 가능합니다. 임대차신고제를 통해 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

거주 중 — 알아두면 돈이 되는 권리

월세 인상, 5% 이상 요구하면 거절할 수 있습니다

주택임대차보호법에 따라 계약 갱신 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 임대인이 5%를 초과한 인상을 요구하면 거절할 권리가 있습니다. 단, 이 제한은 신규 계약이 아닌 기존 계약 갱신 시에 적용됩니다. 새 임차인과의 신규 계약에는 적용되지 않습니다.

구분	5% 상한 적용 여부	비고
계약 갱신 (기존 임차인)	✅ 적용	계약갱신청구권 행사 시 동일
신규 계약 (새 임차인)	❌ 미적용	당사자 합의로 결정
보증금 ↔ 월세 전환	✅ 전환 상한율 적용	법정 전환율 기준
상가 임대차	✅ 5% 적용	주택과 별도 법률 적용

임대차 계약 신고제 — 30일 이내 신고 안 하면 과태료

보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 계약일로부터 30일 이내 신고 의무가 있습니다. 정부24 또는 주민센터에서 신고하며, 신고 시 확정일자가 자동 부여됩니다. 미신고·거짓 신고 시 최대 30만 원 과태료가 부과됩니다. 임대인과 임차인이 공동으로 신고하거나 일방이 단독 신고할 수 있습니다.

퇴실 시 — 중도해지와 보증금 반환

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임차인 중도해지 통보 — 3개월 전 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으나, 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2). 이사 날짜가 정해지면 즉시 서면으로 통보하세요.
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보증금에서 월세 공제는 불법 임대인이 "마지막 달 월세는 보증금에서 빼겠다"고 하면 거절 가능합니다. 보증금과 월세는 별도 채권입니다. 월세 미납이 있다면 별도로 정산해야 합니다.
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원상복구 범위 — 자연마모는 임차인 책임 아님 일반적인 사용으로 인한 도배 변색, 가구 자국 등은 임차인이 원상복구할 의무가 없습니다. 임의로 벽에 못을 박거나 시설을 훼손한 경우만 임차인 부담입니다.
⏰
보증금 반환 기한 — 퇴거일로부터 임대인은 임차인이 퇴거하면 즉시 보증금을 반환해야 합니다. 미반환 시 내용증명 발송 → 소액심판 신청으로 강제 회수 가능합니다. 보증금 반환 절차 가이드를 확인하세요.

💡 월세 계약 핵심 5가지 요약

1️⃣ 계약 전 등기부등본 + 건축물대장 반드시 확인
2️⃣ 관리비 항목별 금액을 계약서에 직접 기재
3️⃣ 이사 당일 전입신고 + 확정일자 즉시 처리
4️⃣ 계약 갱신 시 월세 인상은 5% 초과 거절 가능
5️⃣ 계약 후 30일 이내 임대차 신고 (과태료 주의)

이 글은 2026년 5월 기준 일반 법률·부동산 정보입니다. 법률 자문이 아니며 개별 계약 사안은 전문가 확인이 필요합니다. 임대차 분쟁은 대한법률구조공단(☎132) 또는 주택임대차분쟁조정위원회(☎1600-0700)에 무료 상담을 요청하세요.

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