전월세 계약 갱신 거절 대처법 — 집주인이 나가라고 한다면
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| 전월세 계약 갱신 거절 대처법 — 계약갱신청구권 행사 완벽 가이드 |
"계약 만료됐으니 나가세요." 집주인의 이 한마디가 세입자에게는 청천벽력입니다. 하지만 2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 세입자가 1회에 한해 2년 추가 거주를 요구할 수 있는 강력한 권리입니다. 집주인이 이를 거부하려면 법에서 정한 사유가 있어야 하며, 부당하게 거절하면 손해배상 책임을 집니다. 내 권리를 알고 지켜야 억울한 퇴거를 막을 수 있습니다.
1. 계약갱신청구권이란? 법적 근거와 기본 요건
계약갱신청구권은 임차인이 임대차 기간 만료 전 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다(주택임대차보호법 제6조의3). 2020년 7월 31일 이후 체결 또는 갱신된 계약에 적용되며, 임차인은 이를 1회 행사하여 최대 2년을 추가로 거주할 수 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 법적 근거 | 주택임대차보호법 제6조의3 |
| 행사 횟수 | 1회 (추가 2년) |
| 행사 가능 기간 | 임대차 기간 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 |
| 임대료 증액 상한 | 직전 임대료의 5% 이내 |
| 적용 범위 | 주거용 건물 임차인 (보증금 무관) |
2. 집주인이 거절할 수 있는 합법적 사유 8가지
집주인은 아래 8가지 사유에 해당하는 경우에만 계약갱신을 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 이 외의 이유로 거절하면 부당 거절로 손해배상 책임이 발생합니다.
- 차임 2회 이상 연체 — 월세를 2회(연속 또는 합산) 이상 미납한 경우
- 무단 전대 — 집주인 동의 없이 제3자에게 재임대한 경우
- 임차인의 계약 위반 — 주택을 고의로 파손하거나 계약 조건을 현저히 위반한 경우
- 집주인 또는 직계존비속 실거주 — 집주인 본인, 배우자, 직계존비속이 실제 거주할 목적인 경우
- 재건축·철거 — 안전사고 우려로 철거 또는 재건축이 필요한 경우
- 노후화로 대수선 — 건물이 심각하게 노후화되어 대수선이 필요한 경우
- 주택 멸실 — 임대차 목적물이 멸실된 경우
- 임차인의 허위 신청 — 임차인이 거짓 정보로 계약을 체결한 경우
3. 계약갱신청구권 행사 방법과 시기
계약갱신청구권은 반드시 임대차 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리를 주장할 수 없으므로 날짜 관리가 매우 중요합니다.
- 행사 시기 확인 — 계약서상 만료일 기준으로 6개월 전~2개월 전 날짜 계산
- 서면 또는 문자·카카오톡으로 통지 — "계약갱신청구권을 행사합니다"라고 명시적으로 전달
- 내용증명 발송 권장 — 분쟁 시 증거 확보를 위해 내용증명으로 발송하는 것이 안전
- 임대료 증액 협의 — 집주인이 5% 이내 증액을 요구하면 협의, 5% 초과는 거부 가능
📄 내용증명 문구 예시
4. 부당 거절 시 즉시 대처 순서
집주인이 법적 사유 없이 계약갱신을 거부하거나 합법적 사유를 주장하더라도 그 내용이 사실과 다를 때는 아래 순서로 즉시 대응해야 합니다.
- 거절 통보 내용 기록·보관 — 구두 거절은 즉시 문자로 재확인 요청, 모든 연락 캡처
- 내용증명으로 갱신 청구 재통지 — 서면으로 다시 계약갱신청구권 행사 의사 표명
- 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 — 법원보다 빠르고 무료로 처리 가능 (☎ 1600-0261)
- 법원 임시지위 가처분 신청 — 퇴거 강제 집행을 막기 위한 긴급 법원 신청
- 손해배상 소송 제기 — 부당 거절로 인한 이사비·임대료 차액 등 청구
5. 손해배상 청구 방법
집주인이 부당하게 갱신을 거절하여 임차인이 이사를 간 경우, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 3개월분 임대료에 해당하는 손해배상을 기본으로 규정하고 있습니다. 실제 손해가 이보다 크다면 실제 손해액을 청구할 수 있습니다.
손해배상 산정 기준
- 법정 최저 기준: 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분
- 실제 손해액 청구 가능: 이사비, 임대료 차액(주변 시세와의 차이), 이사 후 추가 지출 비용
- 청구 기간: 손해 발생을 안 날로부터 3년, 부당 거절일로부터 10년 이내
손해배상 절차
- 내용증명으로 손해배상 청구 의사 통지
- 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 (무료)
- 조정 불성립 시 민사소송 제기 (소액심판 또는 일반 민사)
6. 실거주 거짓 주장 시 대처법
가장 흔한 분쟁 유형은 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했지만, 실제로는 다른 세입자를 들이거나 집을 매매하는 경우입니다. 이 경우 명백한 부당 거절로 손해배상 책임이 발생합니다.
실거주 여부 확인 방법
- 퇴거 후 해당 주소로 주민등록 전입 여부 확인 (주민센터 열람 신청)
- 부동산 등기부등본으로 소유권 이전 여부 확인
- 임대차 확정일자 현황으로 새 세입자 입주 여부 확인
거짓 실거주 입증 시 대응
- 위 자료를 증거로 확보
- 내용증명으로 손해배상 청구 통지 발송
- 주택임대차분쟁조정위원회 또는 민사소송 제기
- 경우에 따라 형사 고소(사기죄) 병행 가능
7. 실제 판결 사례
📌 사례 A — 실거주 허위 주장, 900만 원 손해배상 판결
집주인이 본인 거주를 이유로 갱신을 거절했으나, 임차인 퇴거 후 3개월 만에 새 세입자를 입주시킨 사실이 확인됨. 법원은 집주인의 부당 거절을 인정하고 이사비·임대료 차액 등 900만 원 손해배상 판결(의정부지방법원 2024. 6. 20. 선고 2023나203178 판결).
📌 사례 B — 법적 사유 없는 거절, 임차인 계속 거주 인정
집주인이 아무런 법적 사유 없이 "그냥 나가달라"고 통보. 법원은 임차인의 계약갱신청구권 행사가 유효하다고 판단, 집주인의 명도 청구를 기각하여 임차인이 추가 2년 거주를 인정받음.
📌 사례 C — 행사 기간 초과로 청구권 소멸
임차인이 계약 만료 1개월 전(행사 가능 기간 종료 후)에 갱신을 요청. 법원은 법정 행사 기간(6개월~2개월 전)을 도과했다는 이유로 계약갱신청구권 행사 불가 판결. 시기를 지키는 것이 핵심임을 보여주는 사례.
FAQ
📌 관련 글
📚 참고 및 출처
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3 (law.go.kr)
- 국토교통부 임대차 3법 정책풀이집 (molit.go.kr)
- 주택임대차분쟁조정위원회 (hldcc.or.kr) ☎ 1600-0261
- 대한법률구조공단 (klac.or.kr) ☎ 132
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