갱신 중 집 매매 세입자 권리 완전 정리 | 대항력·보증금·계약갱신청구권 2026

 

갱신 중 집 매매 시 세입자 권리 인포그래픽 — 대항력·보증금 승계·계약갱신청구권·임차권등기명령 흐름도 2026

 임대차·부동산

갱신 중 집 매매 시 세입자 권리 완전 정리 — 대항력·보증금 반환·계약갱신청구권 2026 개정까지

 2026-06-07  임대차·부동산 ⏱ 약 11분 읽기 ⚖ 2026년 최신 개정 반영

 2026 핵심 수치 — 갱신 중 매매 세입자 권리

익일 0시 대항력 발생 시점
(전입신고 다음 날)

2+2년 계약갱신청구권
최장 보호 기간

자동 승계 새 집주인의
보증금 반환 의무

3개월분 허위 실거주 시
손해배상 기준

1주일 임차권등기명령
통상 발령 기간

10년 보증금 반환청구
소멸시효(민법 162조)

갱신 계약으로 살고 있는 집이 갑자기 팔렸다는 연락을 받으면 당황스럽습니다. 새 집주인이 나가라고 요구하거나 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 할까요? 주택임대차보호법은 세입자를 강하게 보호하고 있으며, 2026년 개정으로 허위 실거주 통보에 대한 제재도 강화됐습니다. 이 글에서는 대항력 요건부터 보증금 반환 청구, 임차권등기명령까지 상황별로 완전히 정리합니다.

1. 핵심 개념 — 대항력 vs 우선변제권 vs 계약갱신청구권

세 가지 권리는 서로 다른 국면에서 세입자를 보호합니다. 먼저 차이를 정확히 이해해야 상황에 맞는 대응이 가능합니다.

☘ 대항력 (주임법 제3조)

• 요건: 주택 인도(점유) + 전입신고
• 효력: 전입신고 다음 날 0시 발생
• 기능: 매수인에게 임대차 주장 가능
• 핵심: 새 집주인도 기존 계약 승계

☯ 우선변제권 (주임법 제3조의2)

• 추가 요건: 대항력 + 확정일자
• 기능: 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 배당
• 소액보증금: 서울 1억 6,500만 원 이하 → 최우선변제 5,500만 원
• 확정일자: 주민센터·등기소·공증사무소

 계약갱신청구권 (주임법 제6조의3)

• 행사 시점: 만료 6개월~2개월 전
• 보호 기간: 최초 계약 포함 최장 4년(2+2년)
• 갱신 조건: 임대료 5% 초과 인상 불가
• 거절 사유: 9가지 법정 사유만 허용

ℹ

대항력 ≠ 우선변제권: 대항력만 있으면 새 집주인에게 계속 거주를 주장할 수 있지만, 경매가 진행될 때 보증금을 우선 회수하려면 확정일자까지 갖춰야 합니다. 두 가지를 모두 갖추는 것이 안전합니다.

2. 갱신 중 집이 팔리면 — 세입자 보호 원칙

임대인이 집을 매매하더라도 세입자의 권리는 원칙적으로 그대로 유지됩니다. 핵심은 임대인 지위 자동 승계입니다.

상황	적용 원칙	근거	결과
대항력 있는 세입자, 집 매매	매수인이 임대인 지위 자동 승계	주임법 제3조 / 대법원 2020다276914	✓ 계약 유지
계약갱신청구권 행사 중 매매	갱신된 계약도 새 집주인에게 승계	주임법 제6조의3 제4항	✓ 갱신 계약 유지
묵시적 갱신 중 매매	묵시적 갱신도 대항력 내에서 승계	주임법 제6조	✓ 계약 유지
대항력 없는 세입자, 집 매매	매수인에게 임대차 주장 불가	주임법 제3조 반대 해석	✖ 명도 요구 가능
전입신고 전 근저당 설정 후 매매	근저당권자 보호 우선, 우선변제 제한	민법 제370조, 주임법 제3조의2	✖ 보증금 위험

✓

보증금 반환 의무도 승계됩니다. 대법원 2020다276914(2023-06-29) 판결은 매수인이 임대인 지위를 승계함과 동시에 보증금 반환 의무도 인수한다는 점을 명확히 했습니다. 이전 집주인이 보증금을 안 주더라도 새 집주인에게 반환을 청구할 수 있습니다.

3. 2026 개정 핵심 — 실거주 예외 조항 강화

2026년 3월 시행된 주택임대차보호법 개정은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로는 매매하거나 다른 임차인을 들이는 행위에 강력한 제재를 가합니다.

구분	개정 전	2026년 개정 후
허위 실거주 손해배상	임차인 실손해 입증 필요	보증금 3개월분 이하 손해배상 명문화 (주임법 제6조의3 제5항)
실거주 확인 의무	사후 확인 수단 미비	갱신 거절 후 2년 내 전입신고 여부 지자체 모니터링 강화
형사처벌	규정 미비	고의적 허위 통보 시 사기죄(형법 제347조) 적용 가능성 판례 확대
실거주 유예	해당 없음	일부 한시 예외 2028년까지 논의 중 (2026-05 기준 입법 계류)

⚠

실거주 통보를 받았다면: ① 임대인이 갱신 거절 후 실제 입주하는지 주민등록 전입 여부를 추적하고, ② 이후 다른 세입자가 들어오거나 매매가 이루어지면 즉시 손해배상 청구를 준비하세요. 갱신 거절 통지서는 반드시 보관하세요.

✎

계약갱신 9가지 거절 사유 확인: 실거주 외에도 ① 임차인 2기 차임 연체, ② 임차인 허위 방법 임대차 체결, ③ 임차인 전대차, ④ 고의 파손, ⑤ 철거·재건축 등이 법정 거절 사유입니다. 이 외의 이유로 갱신을 거절하면 위법입니다.

4. 세입자 단계별 대응 로드맵

매매 통보를 받은 시점부터 순서대로 대응하면 권리를 최대한 보호할 수 있습니다.

1. 1
   등기부등본 즉시 열람

   매매 사실을 통보받으면 즉시 인터넷등기소(iros.go.kr) 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급받아 근저당권·가압류 설정 현황을 확인합니다. 근저당이 전입신고보다 먼저 설정됐다면 경매 시 보증금 회수에 위험이 생길 수 있습니다.

2. 2
   전입신고·확정일자 유효 여부 재확인

   전입신고 날짜와 확정일자를 계약서와 대조합니다. 전입신고 이후 대항력이 발생한 날짜(익일 0시)가 근저당 설정일보다 앞서 있어야 안전합니다. 확정일자가 없다면 지금이라도 주민센터에서 즉시 받을 수 있습니다.

3. 3
   새 집주인에게 임대차 계약 사실 통보

   소유권 이전 등기 완료 후 새 집주인에게 기존 임대차 계약서 사본과 보증금 영수증을 내용증명 우편으로 발송합니다. 대항력 보유 사실과 계약 만료일, 보증금 반환 의무 승계를 명시합니다. 이를 통해 분쟁 발생 시 증거를 확보합니다.

4. 4
   계약 만료 전 갱신 의사 확인

   계약 만료 6개월~2개월 전에 갱신청구권을 행사할지, 만료 시 퇴거할지 결정합니다. 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신 거절 의사를 밝히면 법정 사유 해당 여부를 확인하고, 허위라고 의심되면 근거 자료를 수집합니다.

5. 5
   만료 후 보증금 미반환 시 임차권등기명령 신청

   계약이 만료됐는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 이사하기 전에 반드시 관할 지방법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 등기 발령 후 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지되므로 전입신고를 옮겨도 안전합니다. 신청 서류, 비용, 기간은 아래 섹션 5에서 상세 설명합니다.

5. 보증금 안 돌려줄 때 — 법적 절차와 비용

① 임차권등기명령 신청 (주임법 제3조의3)

✓ 신청 요건

• 임대차 계약 만료 후 보증금 미반환
• 대항력 보유 세입자 누구나 신청 가능
• 이사 전·후 모두 신청 가능
• 관할 지방법원(주택 소재지)

⚠ 주의 사항

• 등기 완료 전 이사 시 대항력 상실 위험
• 등기 후 이사해야 권리 유지
• 임대인 비용 부담 원칙이나 선납 필요
• 등기 말소는 보증금 반환 후 가능

항목	내용
신청 서류	임차권등기명령 신청서, 임대차 계약서 사본, 등기부등본, 주민등록등본, 계약 만료 증명(내용증명 등)
인지대	2,000원 (청구금액 무관)
송달료	약 5,200원 × 3회 = 약 15,600원
등록면허세	7,200원 (지방교육세 포함)
발령 기간	통상 신청 후 1주일 내 (이의 없는 경우)
등기 비용 부담	임대인 부담 원칙 → 보증금 반환 시 정산

② 임차권등기 후 단계별 청구 절차

단계	방법	비용·기간	적합 금액
1단계 내용증명	보증금 반환 최고장 발송, 반환 기한 명시	우편료 약 4,000~5,000원 / 즉시	전 금액
2단계 지급명령	관할 지방법원 지급명령 신청 (인지대 소액)	인지대 청구액 × 0.05% / 2~4주	전 금액
3단계 소액사건 소송	3,000만 원 이하 소액사건 간이 소송	인지대 청구액 × 0.05% / 1~3개월	3,000만 원 이하
4단계 민사본안 소송	3,000만 원 초과 일반 민사소송	인지대 청구액 × 0.45% / 6개월~1년+	3,000만 원 초과
5단계 강제집행	판결 확정 후 임대인 재산 압류·경매	집행비용 별도 / 판결 후 즉시 가능	전 금액

ℹ

무료 법률 지원 활용: 대한법률구조공단(132)에서는 소액 임대차 분쟁에 대해 무료 법률 상담 및 소송 지원을 제공합니다. 소득 기준 충족 시 변호사 선임 비용도 지원받을 수 있습니다. → www.klac.or.kr

③ 필수 서류 체크리스트

• ✓임대차 계약서 원본·사본 — 계약 조건, 보증금액, 만료일 확인
• ✓주민등록등본 — 전입신고 날짜 증명 (발급일 기준 최근 3개월)
• ✓확정일자 받은 계약서 — 우선변제권 행사 시 필수
• ✓등기부등본 (을구 포함) — 근저당·가압류 현황, 소유권 이전 확인
• ✓보증금 납입 증빙 — 계좌이체 내역, 영수증
• ✓갱신 통보 문자·이메일·내용증명 — 갱신청구권 행사 시점 증명
• ✓매매 통보 관련 서류 — 새 집주인 정보, 소유권 이전 등기일
• ✓발송한 내용증명 사본 — 반환 최고 이력 증빙

6. 주요 상황별 Q&A

상황	세입자 권리	대응 방법
새 집주인이 실거주를 이유로 퇴거 요구	갱신청구권 행사 중이면 거절 가능 (9가지 법정 사유 외 위법)	갱신청구권 행사 내용증명 발송, 법적 대응 준비
전세 → 월세 전환 강요	동의 없이는 일방적 전환 불가 (주임법 제7조의2)	거부 의사 내용증명 발송, 기존 전세 유지 주장
매매 후 보증금 인상 요구	갱신 계약 중 5% 초과 인상 불가 (주임법 제6조의3 제3항)	인상 거부, 초과분 반환 청구 가능
집이 경매에 넘어간 경우	대항력+확정일자 있으면 경매 배당에서 우선변제 소액보증금은 최우선변제 적용	법원 배당 요구 기간 내 신청 필수 (배당요구종기일 확인)
이사 전 보증금 미반환 상태	이사 전 임차권등기명령 신청 이사 후에도 대항력 유지	법원 신청 → 등기 완료 후 이사

7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

원칙적으로 불가합니다. 세입자가 전입신고와 주택 인도를 통해 대항력을 갖추고 있으면 새 집주인(매수인)은 기존 임대인의 지위를 자동으로 승계합니다(주임법 제3조). 계약갱신청구권을 행사한 경우라도 갱신된 계약이 그대로 승계되어 계약 기간 동안 거주권이 보호됩니다. 다만 9가지 법정 갱신 거절 사유(실거주 포함) 중 하나가 적법하게 인정되면 예외가 적용될 수 있습니다.

네, 가능합니다. 대법원 2020다276914 판결(2023-06-29)에 따라 매수인은 이전 임대인의 보증금 반환 의무를 그대로 승계합니다. 따라서 계약이 만료되면 이전 집주인이 아닌 새 집주인에게 보증금 반환을 청구하면 됩니다. 단, 이전 집주인도 새 집주인과의 약정에 따라 책임이 남을 수 있으므로 두 사람 모두에게 동시에 청구하는 것이 안전합니다.

대항력이 없으면 새 집주인에게 임대차를 주장하기 어렵습니다. 이 경우 ① 기존 임대인(판매자)에게 계약 위반을 이유로 손해배상을 청구하거나, ② 새 집주인과 새 임대차 계약을 협의하는 방법을 고려합니다. 지금이라도 전입신고가 되어 있지 않다면 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 다만 이미 소유권 이전 등기가 완료된 후라면 새 집주인에 대한 대항력은 발생하지 않습니다. 대한법률구조공단(132) 또는 klac.or.kr에서 무료 상담을 받아보세요.

네, 그렇습니다. 임차권등기명령이 발령되어 등기부에 등재되면 이사 후 전입신고를 다른 곳으로 옮겨도 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(주임법 제3조의3). 신청은 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 시점에 관할 지방법원에 하면 되며, 통상 1주일 내 발령됩니다. 반드시 이사 전에 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.

2026년 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 실제 입주하지 않거나 다른 임차인을 들이면 보증금의 3개월분 이하 손해배상을 청구할 수 있습니다. 증거 수집 방법은 ① 갱신 거절 통보 문자·내용증명 보관, ② 임대인 전입신고 여부 주민등록 열람(이해관계인), ③ 새 임차인 입주 사실 확인(부동산 거래 내역 등)입니다. 손해배상 청구는 소액사건 소송 또는 지급명령을 활용할 수 있습니다.

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⚠ 법적 고지: 이 글은 2026년 6월 기준 주택임대차보호법, 민법, 관련 대법원 판례(2020다276914 등)를 바탕으로 작성된 법률 정보입니다. 개인 상황에 따라 적용 결과가 다를 수 있으며, 구체적인 법적 판단은 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회(1600-7004), 또는 변호사 등 전문가 상담을 권장합니다. 법령 개정으로 내용이 달라질 수 있습니다.