계약갱신요구권 행사법 | 거절사유·대처법 2026
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| 주택임대차 계약갱신요구권 인포그래픽 — 2+2년 구조·거절사유 8가지·통지기간·손해배상 2026 |
주택임대차 계약갱신요구권 행사하는 방법
2+2년 연장·거절사유·대처법
주택임대차보호법 제6조의3 기준 | 통지기간·거절사유 8가지·손해배상까지 2026년 7월 기준
전월세 계약 만료가 다가오는데 임대인이 다른 세입자를 들이겠다고 통보한다면, 세입자에게는 계약갱신요구권이 있습니다. 정해진 통지기간 안에 행사하면 임대인은 법이 정한 사유가 없는 한 거절할 수 없고, 그 결과 최대 4년(2+2)까지 같은 집에 거주할 수 있습니다. 다만 실거주 거절처럼 분쟁이 잦은 사유도 있어 정확히 알아둘 필요가 있습니다.
계약갱신요구권이란? — 2+2년 구조
계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간 만료 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이는 거절할 수 없도록 한 제도입니다 주택임대차보호법 제6조의3. 2020년 7월 도입된 이 제도 덕분에 최초 2년 계약 후 갱신요구권을 행사하면 추가 2년, 총 4년까지 거주가 보장됩니다. 갱신 후 임대차는 기존과 동일한 조건으로 체결된 것으로 간주되며(차임 증액 제외), 계약서를 새로 작성하지 않아도 효력이 발생합니다. 전세 계약 만료를 앞두고 있다면 전세보증금 반환보증 가입 방법도 함께 점검해두면 좋습니다.
행사 요건과 통지기간
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구해야 합니다. 2020년 12월 10일 이후 계약분부터 통지기간이 기존 1개월에서 2개월로 늘어났으므로 계약서상 만료일을 반드시 확인하세요. 통지 방법에 특별한 형식은 없지만, 분쟁 예방을 위해 문자·카카오톡 캡처와 함께 내용증명을 병행하는 것이 안전합니다.
만료일 확인
계약서상 종료일 역산
6개월 전
갱신요구 가능 시작
통지 발송
내용증명·문자 등 증빙 확보
2개월 전
행사 마감 기한
갱신 확정
거절 사유 없으면 자동 연장
임대인의 갱신 거절 사유 8가지
임대인은 다음 사유가 있는 경우에 한해 갱신을 거절할 수 있습니다 제6조의3 제1항. 이 사유에 해당하지 않는 단순 변심이나 "다른 세입자를 들이고 싶다"는 이유만으로는 거절할 수 없습니다.
| 번호 | 거절 사유 | 인정 여부 |
|---|---|---|
| 1 | 2기의 차임액에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우 | 인정 |
| 2 | 거짓, 부정한 방법으로 임차한 경우 | 인정 |
| 3 | 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 | 인정 |
| 4 | 임대인 동의 없이 목적물의 전부·일부를 전대한 경우 | 인정 |
| 5 | 임차인이 고의·중과실로 목적물을 파손한 경우 | 인정 |
| 6 | 목적물의 전부·일부가 멸실되어 임대차 목적 달성이 불가한 경우 | 인정 |
| 7 | 철거·재건축을 위해 목적 주택의 점유 회복이 필요한 경우(안전진단 등 법령 요건 충족) | 인정 |
| 8 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 | 분쟁 다발 |
이 중 실제 분쟁이 가장 많은 사유는 8번 실거주 거절입니다. 명도소송까지 이어지는 경우도 있으므로 임대차 조정 결렬 후 소송 절차를 미리 알아두는 것이 도움이 됩니다.
실거주 거절 — 가장 흔한 분쟁
임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제로 거주할 목적이라면 갱신을 거절할 수 있습니다. 그러나 이 사유는 실제로 입주하지 않고 세입자를 내보낸 뒤 더 높은 임대료로 재임대하는 경우가 많아 대법원도 엄격하게 심사하는 추세입니다. 임대인이 실거주를 이유로 거절 통보를 할 때는 반드시 서면(내용증명 등)으로 사유를 명확히 밝히도록 요구하고, 통보 내용과 날짜를 보관해두어야 나중에 손해배상을 청구할 때 유리합니다.
갱신 후 차임 증액 상한(5% 룰)
계약갱신요구권 행사로 갱신되는 임대차는 차임 또는 보증금 증액 청구가 기존 금액의 5%를 초과할 수 없습니다 제7조, 시행령 제8조. 임대인이 5%를 초과해 증액을 요구하면 그 초과분은 효력이 없으므로 임차인은 초과분 지급을 거부할 수 있습니다. 전세를 월세로 전환하며 임대료를 계산할 때는 전월세 전환율 계산법을 함께 확인해 적정 금액인지 검증하세요.
부당 거절 대처 — 내용증명·조정·소송
정당한 사유 없이 갱신을 거절당했다면 다음 순서로 대응하는 것이 효과적입니다. 먼저 갱신요구 사실과 거절의 부당함을 내용증명으로 발송해 기록을 남기고, 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청으로 넘어갑니다. 조정이 결렬되면 임차권 확인 소송이나 명도소송에 대응하는 절차로 이어질 수 있으며, 필요하다면 내용증명 작성 방법을 참고해 정확한 근거를 담아 발송하세요.
부당 거절 대응 시 확보해야 할 증거
- 갱신요구 통지 발송 증빙 (내용증명, 문자 캡처)
- 임대인의 거절 사유가 담긴 서면 또는 대화 기록
- 계약서, 등기부등본, 전입세대열람 내역
- 실거주 거절인 경우 이후 재임대·매물 등록 여부 확인 자료
실거주 후 미거주 시 손해배상 청구
실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하지 않았다면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다 제6조의3 제5항·제6항. 배상액은 다음 세 가지 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다: 갱신거절 당시 월차임의 3개월분, 임대인이 새로 얻은 임차인에게 받은 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분, 갱신거절로 인해 임대인이 얻은 이익 중 실제 손해액. 청구 전 소액사건심판 청구 가능 금액 기준을 확인하면 소송 전략을 세우는 데 도움이 됩니다.
갱신요구권 행사 체크리스트
계약갱신요구권 행사 전 확인사항
- 계약 만료일 기준 6개월~2개월 전 기간 내에 있는지 확인
- 2기 차임 연체 등 임대인이 거절할 수 있는 사유에 해당하지 않는지 점검
- 통지는 서면(내용증명) 또는 명확한 기록이 남는 방식으로 발송
- 거절 통보를 받으면 사유를 반드시 서면으로 요구
- 갱신 후 증액 요구가 5%를 초과하지 않는지 계산
계약 갱신 후에도 임대인과 분쟁이 이어진다면 임대차보증금 반환 절차나 강제집행 신청 방법까지 미리 파악해두면 향후 대응이 수월합니다. 참고로 계약 만료 전 월세를 장기간 연체해 임대인이 계약 해지를 시도하는 사례는 월세 연체 임대차계약 해지·명도소송 절차에서 다루고 있으니 함께 확인하세요.
자주 묻는 질문
더 자세한 상담이 필요하다면
갱신 거절 통보를 받았다면 통지기한과 증거 확보가 가장 중요합니다.
전문가 상담으로 정확한 대응 전략을 세우세요.
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