임대인 하자보수 의무 불이행 대응법 | 수선요구·손해배상·해지 2026

 

임대인 하자보수 의무 불이행 대응 완전 정리 인포그래픽 — 수선요구·비용청구·계약해지 2026

2026 최신 기준

임대인 하자보수 의무 불이행 대응 방법
수선요구·손해배상·계약해지까지

민법 제623조·제626조·제627조 기준 | 내용증명·비용청구 절차 | 2026년 7월 기준

목차

1. 임대인의 수선의무란?
2. 임대인 부담 vs 임차인 부담 하자 구분
3. 1단계 — 내용증명으로 수선 요구
4. 2단계 — 직접 수선 후 비용청구
5. 3단계 — 차임감액청구
6. 4단계 — 계약해지 (중대한 하자 시)
7. 자주 묻는 질문

1

임대인의 수선의무란?

민법 제623조는 임대인에게 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태로 계약 기간 내내 유지할 의무를 부과합니다. 누수, 보일러 고장, 곰팡이, 배수관 파열 같은 주요 하자는 임대인이 책임져야 할 영역이며, 이를 방치하면 임대차 보증금 반환 협상에서도 임차인에게 불리하게 작용하지 않도록 초기에 명확히 정리해두는 것이 중요합니다.

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임대인 부담 vs 임차인 부담 하자 구분

하자 유형	부담 주체
누수·배수관 파열	임대인 부담
보일러·난방 고장	임대인 부담
구조적 결함(균열·붕괴 위험)	임대인 부담
전구·손잡이 등 소모품 교체	임차인 부담
임차인 과실로 인한 파손	임차인 부담

다만 계약서에 특약으로 수선 범위를 별도로 정한 경우 그 약정이 우선하므로, 묵시적 갱신 조건을 확인할 때와 마찬가지로 계약서 특약 조항을 먼저 확인해야 합니다.

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1단계 — 내용증명으로 수선 요구

1

구두·문자 요청

하자 발생 즉시 통보

2

내용증명 발송

수선 요구 내용·기한 명시

3

증거 확보

사진·영상·피해 기록

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기한 경과 확인

미이행 시 다음 단계 진행

임대인이 구두 요청에 응하지 않으면 내용증명 작성 방법을 참고해 수선 요구 사실과 기한을 명확히 기재한 문서를 발송해 증거를 남겨야 합니다. 이는 이후 비용청구나 소송 단계에서 핵심 증거가 됩니다.

4

2단계 — 직접 수선 후 비용청구

임대인이 상당 기한 내 수선하지 않으면 임차인이 직접 수리업체를 불러 수선하고, 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 민법 제626조의 필요비상환청구권에 따라 목적물 보존을 위해 지출한 필요비는 즉시 상환을 청구할 수 있으며, 임대인이 거부하면 소액사건심판으로 청구할 수 있습니다.

비용청구 시 반드시 보관할 자료

• 수선 전 하자 상태 사진·영상
• 수리업체 견적서 2곳 이상
• 수리 완료 후 영수증·세금계산서
• 임대인에게 발송한 내용증명 사본

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3단계 — 차임감액청구

하자로 인해 목적물의 일부를 사용할 수 없게 됐다면 민법 제627조에 따라 사용할 수 없는 부분의 비율만큼 차임감액을 청구할 수 있습니다 민법 제627조①. 예를 들어 전용면적의 1/3에 해당하는 방을 누수로 쓸 수 없게 됐다면 그 비율만큼 월세 감액을 요구할 수 있으며, 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 감액 비율을 조정받는 것도 가능합니다.

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4단계 — 계약해지 (중대한 하자 시)

거주 자체가 불가능할 정도라면 해지할 수 있습니다잔존 부분만으로는 임대차 목적을 달성할 수 없을 정도로 하자가 중대하다면 민법 제627조 제2항에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 단순 불편이 아니라 붕괴 위험, 장기간 누수 방치로 인한 곰팡이 확산 등 실거주가 어려운 수준이어야 인정 가능성이 높습니다.

조정으로 해결되지 않으면 소송도 검토하세요협의가 반복적으로 결렬된다면 임대차 조정 불성립 시 소송 절차를 참고해 손해배상 청구까지 함께 진행하는 방안을 검토할 수 있습니다.

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자주 묻는 질문

임대인은 어떤 하자를 수선할 의무가 있나요?

민법 제623조에 따라 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 누수, 보일러·난방 고장, 배수관 파열, 구조적 결함 등 주요 하자는 임대인이 부담하며, 전구 교체 등 임차인의 통상적 관리 범위에 속하는 소규모 파손은 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.

임대인이 수선을 거부하면 어떻게 하나요?

먼저 구두로 요청하고, 응하지 않으면 수선 요구 내용과 기한을 명시한 내용증명을 발송해 증거를 남깁니다. 그래도 이행하지 않으면 임차인이 직접 수선한 뒤 비용을 청구하거나, 차임감액청구, 심한 경우 계약해지까지 검토할 수 있습니다.

직접 수선하면 비용을 돌려받을 수 있나요?

가능합니다. 민법 제626조의 필요비상환청구권에 따라 임차인이 목적물 보존을 위해 지출한 필요비는 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있습니다. 수리 전후 사진, 견적서, 영수증을 반드시 보관해야 인정받기 쉽습니다.

하자로 인해 차임을 깎아달라고 할 수 있나요?

가능합니다. 민법 제627조에 따라 임차인의 과실 없이 목적물의 일부를 사용·수익할 수 없게 된 경우, 그 비율만큼 차임감액을 청구할 수 있습니다. 예를 들어 방 하나를 누수로 못 쓰게 됐다면 전체 면적 대비 비율로 감액을 요구할 수 있습니다.

하자를 이유로 계약을 해지할 수 있나요?

잔존 부분만으로는 임대차 목적을 달성할 수 없을 정도로 하자가 심각하다면 민법 제627조 제2항에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 단순 불편 수준이 아니라 거주 자체가 불가능한 수준의 중대한 하자여야 인정되는 경우가 많습니다.

본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사건은 주택임대차분쟁조정위원회 또는 변호사와 상담하시기 바랍니다.

더 자세한 상담이 필요하다면

수선 요구는 반드시 서면 증거를 남기며 진행하세요.

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