임차권등기명령 신청 완전 정리 | 요건·절차·효력 2026

 

임차권등기명령 신청 완전 정리 인포그래픽 — 요건·절차5단계·효력·서류체크리스트 2026

① 2026 최신 기준

임차권등기명령 신청 완전 정리
요건·절차·효력·서류

주택임대차보호법 제3조의3 기준 | 보증금 보호 단계별 가이드 | 2026년 6월 기준

1~2주결정 소요 기간

0.2%등록면허세율

5단계신청 절차

무제한대항력 유지 기간

핵심 요약: 임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때, 임차권등기명령을 신청하면 이사 후에도 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 집주인 동의 없이 법원 명령만으로 등기 가능합니다. 등기 완료 확인 후 이사하는 것이 핵심입니다.

☰ 목차

1. 임차권등기명령이란? — 목적과 법적 근거
2. 신청 요건과 법적 효력
3. 신청 절차 5단계
4. 필요 서류 체크리스트와 비용
5. 임차권등기 후 주의사항
6. 자주 묻는 질문 FAQ

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임차권등기명령이란? — 목적과 법적 근거

임차권등기명령은 임대차 계약이 종료됐음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인이 법원에 신청해 임차주택 등기부에 임차권을 등기하도록 명령하는 제도입니다 주택임대차보호법 제3조의3. 통상 이사를 가면 전입신고와 실제 거주가 취소되어 대항력을 잃게 되는데, 임차권등기명령을 통해 이를 방지할 수 있습니다.

임차인의 가장 큰 고민은 "이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았다"는 상황입니다. 직장 이동이나 학교 입학 등으로 이사가 불가피한 경우에도, 임차권등기명령을 먼저 완료하면 새 집에 전입신고를 해도 기존 집에 대한 대항력이 그대로 유지됩니다. 보증금 반환 청구 소송과 병행해 진행하는 것이 일반적입니다.

ⓘ 상가 건물도 가능합니다 주택뿐 아니라 상가 임차인도 임차권등기명령 신청이 가능합니다 상가건물임대차보호법 제6조. 절차는 동일하나 적용 법률과 보호 범위가 다르므로, 상가 임차인은 전문가 상담을 권장합니다.

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신청 요건과 법적 효력

임차권등기명령은 아무 때나 신청할 수 있는 것이 아닙니다. 임대차 계약이 종료된 후에만 신청할 수 있으며, 계약 기간 중에는 신청이 불가합니다. 종료 원인은 기간 만료, 합의 해지, 갱신 거절 등 모두 포함됩니다. 임대차 계약 해지 통보 절차를 먼저 확인하세요.

 임차권등기명령의 3가지 핵심 효력

① 대항력 유지 — 이사 후 새 주소로 전입신고를 해도 기존 임차주택에 대한 대항력이 유지됩니다. 집이 경매에 넘어가도 새 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

② 우선변제권 유지 — 경매 시 확정일자 기준으로 받은 우선변제 순위가 그대로 유지됩니다. 임차권등기 후 대출이나 다른 담보가 설정되어도 기존 순위가 보호됩니다.

③ 소액임차인 최우선변제권 — 임차권등기 시점에 소액임차인 요건을 충족하면, 경매 시 최우선변제권도 유지됩니다 주택임대차보호법 제8조.

⚠ 등기 완료 전 이사 금지 임차권등기명령 신청 후 법원 결정까지 1~2주가 걸립니다. 등기사항증명서에 임차권이 등재된 것을 직접 확인한 뒤에만 이사하세요. 등기 완료 전에 이사하면 대항력이 상실될 수 있습니다.

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신청 절차 5단계

임차권등기명령은 가정법원이 아니라 임차주택 소재지 관할 지방법원(민사 신청)에 제출합니다. 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)을 통한 온라인 접수도 가능합니다. 임대차 분쟁 조정과 함께 진행하면 조정이 성립될 경우 소송 없이 해결할 수도 있습니다.

1

서류 준비

계약서·등본·확정일자 증빙 수집

2

신청서 작성

법원 양식 작성 (청구금액·임대인 정보)

3

법원 접수

관할 지방법원 또는 전자소송

4

결정·촉탁

법원이 등기소에 등기 촉탁

5

등기 확인

등기사항증명서로 등재 확인 후 이사

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필요 서류 체크리스트와 비용

✍ 임차권등기명령 신청 서류

• 임차권등기명령신청서 (법원 양식)
• 임대차계약서 사본 (확정일자 날인 포함)
• 주민등록등본 (임대차 기간 중 주소 이력 포함)
• 건물등기사항증명서 (신청일 기준 1개월 이내 발급)
• 임대차 종료 사실 증명 (기간 만료 통보 문자·내용증명 등)
• 인지대·등록면허세 납부 영수증

인지대

2,000원

신청 1건당 고정

등록면허세

보증금×0.2%

+ 지방교육세 20% 추가

등기촉탁 수수료

3,000원

법원 촉탁 1건당

1억 기준 총비용

약 25만원

등록면허세+지방교육세 포함

ⓘ 법률구조 지원으로 비용 절감 가능 소득 기준을 충족하면 대한법률구조공단의 무료 법률 지원으로 신청서 작성과 비용 일부를 지원받을 수 있습니다. 전세사기 피해자는 별도 지원 프로그램을 통해 추가 혜택이 제공됩니다.

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임차권등기 후 주의사항

임차권등기가 완료되면 이사와 전입신고 이동이 자유로워집니다. 그러나 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아니므로 별도의 반환 청구 절차가 필요합니다. 임대차 분쟁 조정 실패 후 소송 절차를 참고해 보증금 반환 소송을 진행하세요.

임차권등기가 된 주택은 새 임차인을 구하기 어려워집니다. 임대인 입장에서는 등기를 빨리 말소하기 위해 보증금을 돌려주는 경우가 많습니다. 보증금을 반환받으면 즉시 임차권등기 말소 신청을 해야 합니다. 묵시적 갱신 조건도 미리 확인해 계약 종료 시점을 정확히 파악하세요.

전세보증보험(HUG·SGI서울보증)에 가입되어 있다면, 임차권등기명령과 별도로 보험금 청구를 먼저 진행하는 것이 빠를 수 있습니다. 보험사가 보험금을 지급한 뒤 임대인에게 구상권을 행사합니다. 다른 보증 관련 법적 대응도 함께 검토하세요.

⚠ 경매 개시 시 순위 확인 필수 이미 임차주택에 경매가 개시된 경우, 임차권등기로는 배당 순위가 소급되지 않습니다. 경매 개시 전에 신청한 임차권등기는 유효하지만, 경매 개시 이후 신청한 경우 배당 순위 확보가 어렵습니다. 강제집행 신청과 함께 전문가 상담을 받으세요.

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자주 묻는 질문 FAQ

임차권등기명령 신청 후 이사해도 보증금을 돌려받을 수 있나요?

임차권등기명령이 완료되면 이사 후 전입신고를 옮기더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다 주택임대차보호법 제3조의3. 등기가 완료된 것을 등기사항증명서로 반드시 확인한 뒤 이사하세요. 그 후 소송이나 조정을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

집주인이 임차권등기에 동의하지 않으면 어떻게 하나요?

임차권등기명령은 집주인 동의 없이 법원 명령만으로 등기합니다 주택임대차보호법 제3조의3②. 임대인이 협조하지 않아도 법원이 직권으로 등기소에 촉탁합니다. 임대인의 동의는 불필요합니다.

임차권등기 후 보증금은 언제 받을 수 있나요?

임차권등기 자체는 보증금 반환을 강제하지 않습니다. 등기 후에도 임대인이 안 돌려주면 보증금 반환 소송·지급명령 신청 후 강제집행(경매 등)을 통해 회수해야 합니다. 보증보험 가입자는 HUG·SGI에 보험금을 먼저 청구할 수 있습니다. 소액사건 절차도 활용하세요.

임차권등기명령 신청 비용은 얼마인가요?

인지대 2,000원, 등록면허세(보증금의 0.2%), 지방교육세(등록면허세의 20%), 등기촉탁 수수료 3,000원이 발생합니다. 보증금 1억원 기준 약 25만원 내외입니다. 소득 기준 충족 시 법률구조공단 지원을 받을 수 있습니다.

전세사기 피해자도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?

전세사기 피해자도 임차권등기명령 신청 가능합니다. 단, 이미 경매가 진행 중이라면 배당 순위가 소급되지 않으므로 반드시 전문가와 상담 후 진행하세요. 전세사기피해자지원법에 따른 별도 피해자 지원도 신청할 수 있습니다. 행정 민원 신청도 병행해 보세요.

면책사항 — 이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 반드시 변호사 또는 대한법률구조공단에 상담하시기 바랍니다.

보증금, 이사 후에도 반드시 지켜야 합니다

임차권등기명령으로 권리를 먼저 확보하고, 전문 기관의 도움을 받으세요.

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