전월세 수리비 청구 방법 | 임대인 부담 기준·절차 2026

 

전월세 수리비 청구 인포그래픽 — 임대인임차인 부담기준·청구절차·분쟁대처 민법 제623조 2026

2026 최신 기준

전월세 수리비 청구 완전 정리
임대인·임차인 부담 구분·청구 방법·분쟁 대응

민법 제623조·제626조 기준 | 수선의무·내용증명·분쟁조정 완전 가이드 | 2026년

민법제623조 수선의무

무료분쟁조정 신청

3천만소액심판 기준

2배불응 시 손해배상

전세나 월세로 거주 중 보일러가 고장나거나 수도관이 터지면 임대인에게 수리를 요청할 수 있습니다. 민법 제623조는 임대인의 수선의무를 명시하고 있으며, 임대인이 수리를 거부하면 임차인이 직접 수리 후 비용을 청구할 수 있습니다 민법 제626조. 하지만 임차인의 고의·과실로 인한 파손은 임차인이 부담해야 합니다. 정확한 기준을 알고 권리를 지키세요.

☰ 목차

1. 수리비 부담 원칙 — 임대인 vs 임차인
2. 임대인이 해야 하는 수리의 종류
3. 수리 요청 방법과 내용증명 활용
4. 임의 수리 후 비용 청구 방법
5. 분쟁 시 법적 대처 절차
6. 퇴거 시 원상복구 범위
7. 자주 묻는 질문 FAQ

1

수리비 부담 원칙 — 임대인 vs 임차인

민법 제623조는 임대인에게 임차목적물을 임차인이 사용·수익할 수 있도록 유지·수리할 의무(수선의무)를 부과합니다. 그러나 이 의무는 모든 수리에 적용되는 것은 아니며, 수리의 성격과 발생 원인에 따라 부담 주체가 달라집니다.

 임대인 부담 수리

• 보일러·보일러 배관 고장
• 수도관·하수관 노후·누수
• 전기 배선·분전반 이상
• 지붕·외벽 균열·방수 불량
• 창문틀·문틀 변형
• 장판·도배 노후(계약 종료 시)
• 곰팡이 (구조적 원인인 경우)

 임차인 부담 수리

• 임차인 과실로 파손한 창문·문
• 전구·형광등 교체
• 샤워기 헤드·수도꼭지 교체
• 임차인 부주의로 생긴 누수
• 반려동물로 인한 바닥·벽 훼손
• 임차인 설치 시설 관련 수리

ⓘ 계약서 특약이 우선합니다 계약서에 "소모품은 임차인 부담" 또는 "모든 수선은 임차인 부담"과 같은 특약이 있으면 해당 특약이 우선 적용됩니다. 단, 판례는 대규모 수선(보일러 교체 등)을 임차인에게 전가하는 특약은 효력이 없다고 판단합니다 (대법원 2012다31550). 묵시적 갱신 기간에도 동일한 계약 조건이 유지됩니다.

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임대인이 해야 하는 수리의 종류

판례는 수리 범위를 "사용·수익에 필요한 상태를 유지하는 데 상당한 비용이 드는 수선"으로 구분합니다. 소규모 소모품 교체가 아닌 주택의 본래 기능과 관련된 수선은 임대인 의무입니다.

 임대인 수선의무 — 주요 판례 기준

수리 항목	임대인 의무 여부	근거
보일러 교체	의무 있음	대법원 2012다31550
수도관 누수 보수	의무 있음	민법 제623조
외벽 균열·방수	의무 있음	건물 구조적 문제
입주 시 하자 보수	의무 있음	인도 의무 포함
전구 교체	임차인 부담	소모품 교체
임차인 과실 파손	임차인 부담	손해배상 책임

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수리 요청 방법과 내용증명 활용

임대인에게 수리를 요청할 때는 구두 요청보다 서면(카카오톡·문자·이메일) 요청을 권장합니다. 추후 분쟁이 생겼을 때 요청 사실을 입증하는 증거가 되기 때문입니다. 임대인이 계속 거부하거나 무응답이라면 내용증명을 발송하여 공식적으로 요청하세요.

1

하자 사진 촬영

날짜·장소 포함 사진·영상 증거 확보

2

서면 수리 요청

카톡·문자·이메일로 수리 요청 기록

3

내용증명 발송

무응답 시 내용증명으로 공식 최고

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기한 부여

7~14일 이내 수리 촉구 기한 명시

5

임의수리 또는 법적 조치

기한 내 불이행 시 직접 수리 후 청구

내용증명은 우체국에서 발송하거나 인터넷 우체국(epost.kr)에서 온라인으로 보낼 수 있습니다. 내용증명 작성 방법이 궁금하다면 내용증명 작성 방법 완전 정리를 참고하세요. 임대차보증금 문제와 함께 발생하는 경우 보증금 반환 청구와 병행할 수도 있습니다.

4

임의 수리 후 비용 청구 방법

임대인이 수리를 거부하거나 지체하여 임차인이 직접 수리한 경우, 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다 민법 제626조. 이를 '필요비 상환청구권'이라 합니다. 단, 임의 수리 전에 임대인에게 사전 통지하고 합리적 기한을 부여해야 청구 가능성이 높아집니다.

✍ 임의 수리 후 청구 시 준비할 서류

• 수리 전 하자 사진·영상 (날짜 포함)
• 임대인에게 수리 요청한 기록 (카톡·문자·내용증명 사본)
• 수리업체 견적서 및 영수증
• 수리 완료 후 사진
• 수리비 지출 통장 내역

⚠ 월세에서 임의 공제하면 안 됩니다 수리비를 월세에서 임의로 공제하면 임대료 미납으로 처리되어 임대인이 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 반드시 별도 청구 방식으로 진행하고, 임대인이 응하지 않으면 소액심판이나 분쟁조정을 통해 해결하세요. 강제집행 신청으로 수리비를 강제 회수하는 방법도 있습니다.

5

분쟁 시 법적 대처 절차

임대인이 수리비 상환을 거부할 경우 아래 절차 중 상황에 맞는 방법을 선택하세요.

⚖ 수리비 분쟁 해결 수단 비교

방법	금액 기준	비용	기간
임대차분쟁조정위	제한 없음	무료	60일 이내
소액심판	3,000만원 이하	인지대 2~5만원	30~60일
민사소송	제한 없음	소가 기준 인지대	6~12개월
내용증명 + 협의	소액	우편료만	즉시~1개월

수리비가 50만원 이하의 소액이라면 우선 임대차분쟁조정위원회 신청을 추천합니다. 무료로 전문가 조정을 받을 수 있으며, 조정이 성립되면 확정판결과 같은 효력이 있습니다. 분쟁조정이 실패하면 임대차 분쟁조정 절차를 자세히 확인하고, 이후 조정 실패 후 소송으로 이어가세요. 무료 법률구조를 통해 소송 비용도 절감할 수 있습니다.

6

퇴거 시 원상복구 범위

임차 기간 종료 후 퇴거할 때 통상적인 사용으로 인한 마모(자연마모)는 원상복구 의무가 없습니다. 임차인의 고의·과실로 인한 파손만 복구하거나 배상해야 합니다.

 원상복구 불필요 (자연마모)

• 벽지 색 바램·변색
• 바닥 경미한 긁힘
• 도배지 자연 오염
• 설비 자연 노후
• 기간 경과로 인한 장판 변형

 원상복구 필요 (임차인 과실)

• 에어컨·가구로 인한 벽 큰 손상
• 못 구멍 다수
• 반려동물 벽·바닥 훼손
• 물 넘침으로 인한 마루 파손
• 화재·오염으로 인한 대규모 훼손

ⓘ 입주 시 사진 촬영이 핵심 퇴거 시 원상복구 분쟁을 예방하려면 입주 당일 모든 방의 상태를 날짜 포함 사진으로 촬영해 두세요. 임대인이 보증금에서 수리비를 과도하게 공제하려 할 때 결정적 증거가 됩니다. 보증금 반환 청구 시에도 동일한 증거가 활용됩니다. 불기소처분 항고처럼 증거 확보가 모든 법적 다툼의 핵심입니다.

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자주 묻는 질문 FAQ

임대인이 수리해야 하는 것과 임차인이 부담해야 하는 것은 어떻게 구분하나요?

주택의 구조적 하자나 설비(보일러·수도관·창문틀 등)는 임대인의 수선의무에 해당합니다 민법 제623조. 임차인의 고의·과실로 발생한 파손이나 소모품(전구·샤워기 헤드 등) 교체는 임차인 부담입니다. 계약서 특약이 있으면 그에 따르되, 대규모 수선을 임차인에게 전가하는 특약은 효력이 없습니다.

임대인이 수리를 거부하면 어떻게 하나요?

내용증명으로 수리 요청을 공식화하고, 기한(7~14일) 내 응하지 않으면 임차인이 직접 수리 후 비용을 청구할 수 있습니다 민법 제626조. 수리비 청구에 불응하면 임대차분쟁조정위 또는 소액심판을 통해 해결하세요.

수리비를 월세에서 공제할 수 있나요?

임의로 월세에서 수리비를 공제하면 임대료 미납으로 처리되어 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 임대인의 서면 동의를 받지 않은 경우 반드시 별도 청구 방식으로 진행해야 합니다.

퇴거 시 원상복구 범위는 어디까지인가요?

통상적인 사용으로 인한 자연마모(벽지 변색, 바닥 경미한 흠집 등)는 원상복구 의무가 없습니다. 임차인의 고의·과실로 인한 손상(반려동물 훼손, 과도한 못 구멍 등)에 대해서만 원상복구 또는 배상 의무가 있습니다.

수리비 분쟁을 저렴하게 해결하는 방법은 무엇인가요?

주택임대차분쟁조정위원회에 신청하면 무료로 전문가 조정을 받을 수 있습니다. 수리비가 3,000만원 이하라면 소액심판을 통해 신속하게 해결할 수 있습니다. 대한법률구조공단 무료 법률구조 서비스도 활용하세요.

ⓘ 면책 안내: 이 글은 일반적인 법령 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 중요한 사안은 전문 변호사 또는 법무사와 상담하시기 바랍니다. 법령은 개정될 수 있으며 본 글은 2026년 6월 기준으로 작성되었습니다.

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