전세·월세 전환 계산 방법 완전 정리 | 전환율·계산공식·계약서 2026

 

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전세·월세 전환 계산 방법 완전 정리
전환율·계산공식·계약서 작성 2026

주택임대차보호법 제7조의2 기준 | 법정 전환율 상한·계산 예시·계약서 체크리스트

상한법정 전환율

÷12월세 환산

필수확정일자 재설정

무효초과 전환율

전세 계약 기간 중 또는 갱신 시 임대인이 “월세로 바꾸자”고 요구하는 경우가 늘고 있습니다. 이때 무작정 동의하면 법정 상한을 초과한 월세를 낼 수도 있습니다. 주택임대차보호법은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 전환율 상한을 명시하고 있으며, 이를 초과하는 부분은 당연 무효입니다.

☰ 목차

1. 전월세 전환이란? — 개념과 법적 근거
2. 법정 전환율 상한 계산법
3. 실전 계산 예시 3가지
4. 전환 절차 5단계 + 계약서 작성
5. 묵시적 갱신 중 전환 주의사항
6. 초과 전환율 대응 — 임차인 권리
7. 자주 묻는 질문 FAQ

1

전월세 전환이란? — 개념과 법적 근거

“전월세 전환”이란 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하거나, 반대로 월세를 전세보증금으로 전환하는 것을 말합니다. 주택임대차보호법은 이 과정에서 임차인이 불이익을 받지 않도록 전환율 상한을 법으로 규정하고 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2

임대인은 계약 기간 중에도 임차인과 합의만 된다면 전월세 전환을 할 수 있습니다. 그러나 임차인 동의 없이 일방적으로 전환하는 것은 불가능합니다. 특히 묵시적 갱신이 이루어진 상태에서는 기존 계약 조건이 유지되므로 임대인은 일방적 전환 요구를 할 수 없습니다.

ⓘ 전환율 상한 규정 이유 전환율에 제한이 없다면 임대인이 높은 전환율을 적용해 임차인이 부당하게 높은 월세를 부담하게 됩니다. 법정 상한은 금융기관 대출금리 수준을 기준으로 정해져, 임대인이 부당이득을 취하지 못하도록 합니다.

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법정 전환율 상한 계산법

현행 주택임대차보호법 시행령에 따른 전월세전환율 상한은 다음 두 가지 중 낮은 쪽을 적용합니다.

법정 전환율 상한 (주택임대차보호법 시행령 제9조)

MIN( 한국은행 기준금리 + 3.5%, 연 10% )

기준금리 3.5%이면 → 3.5% + 3.5% = 7% 적용 (2026년 기준 예시)

월세 계산 공식

월세 = (전세금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12

전환율은 연이율이므로 12로 나누어야 월 단위 금액이 됩니다. 기준금리는 한국은행 홈페이지(bok.or.kr)에서 실시간으로 확인할 수 있으며, 기준금리가 변동되면 전환율 상한도 함께 변합니다. 보증금 반환 절차도 함께 확인하세요.

⚠ 전환율 상한 초과 계약은 당연 무효 상한을 초과하는 전환율로 계약하더라도 초과 부분은 당연 무효입니다. 임차인은 초과분을 낼 필요가 없으며, 이미 낸 초과분은 돌려받을 수 있습니다 주택임대차보호법 제7조의2 제2항.

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실전 계산 예시 3가지

① 전세 2억 → 보증금 5천만 원 + 월세 전환 (전환율 7%)

전환 금액 = 2억 − 5천만 = 1억 5천만 원

월세 = 1억 5천만 × 0.07 ÷ 12 = 87만 5천 원

✓ 상한(7%)에 맞게 계산된 적정 월세

② 전세 1억 5천 → 보증금 3천만 원 + 월세 전환 (전환율 7%)

전환 금액 = 1억 5천 − 3천 = 1억 2천만 원

월세 = 1억 2천만 × 0.07 ÷ 12 = 70만 원

✓ 법정 상한 이내의 적정 금액

③ 위법 사례 — 전세 2억 전액 월세 전환 (전환율 12% 요구)

임대인 요구 월세 = 2억 × 0.12 ÷ 12 = 200만 원

법정 상한(7%) 기준 = 2억 × 0.07 ÷ 12 = 116만 7천 원

✗ 초과분 83만 3천 원은 무효 — 지급 거부 가능

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전환 절차 5단계 + 계약서 작성

전월세 전환은 임차인과 임대인 쌍방 합의가 전제입니다. 합의 후 아래 5단계로 진행합니다. 분쟁이 발생한 경우 조정 신청 방법도 확인하세요.

1

전환율 확인

한국은행 기준금리 조회 후 법정 상한 계산

2

월세 합의

상한 이내 금액으로 임대인·임차인 협의

3

계약서 작성

기존 계약 해지 합의서 + 신규 월세 계약서

4

확정일자 재설정

새 보증금 금액으로 주민센터·인터넷등기소

5

보증금 반환

줄어드는 보증금 실제 수령 후 영수증 보관

✍ 전월세 전환 계약서 체크리스트

• 전환 전 전세보증금 금액 명시
• 새 보증금 금액 및 월세 금액 명시
• 적용한 전환율(%) 기재 — 법정 상한 이내 확인
• 기존 계약 해지 합의 조항 포함
• 줄어드는 보증금 반환 일정 명시
• 확정일자 재설정 여부 확인란
• 임대인·임차인 날인 (인감도장 또는 서명)

ⓘ 전세권 설정이 있는 경우 전세권 설정 등기가 되어 있다면 전환 후 전세권 변경 등기도 함께 해야 합니다. 보증금이 줄어들면 전세권 금액도 바뀌므로, 등기사항증명서 업데이트를 빠뜨리지 마세요. 강제집행 신청과도 연관됩니다.

5

묵시적 갱신 중 전환 주의사항

묵시적 갱신은 임대인이 계약 만료 6개월~2개월 전에 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않은 경우에 성립합니다 주택임대차보호법 제6조. 묵시적 갱신이 되면 기존 계약 조건 그대로 유지됩니다.

⚠ 묵시적 갱신 후 전환 요구는 거부 가능 묵시적 갱신 상태에서 임대인이 전월세 전환을 요구해도 임차인은 거부할 수 있습니다. 기존 전세 조건을 유지하면서 계약 만료를 기다리거나, 임차인 스스로 원할 경우에만 합의하면 됩니다. 만약 임대인이 강압적으로 전환을 요구한다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하세요.

반면 임차인이 먼저 전환을 원하는 경우에는 임대인에게 동의를 구해야 하며, 임대인도 거부할 수 있습니다. 양측이 합의하는 경우에만 전환이 가능하다는 점을 기억하세요. 갱신 절차와 관련해서는 전세 계약 내용증명 작성법도 함께 참고하세요.

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초과 전환율 대응 — 임차인 권리

이미 법정 상한을 초과하는 전환율로 계약하고 높은 월세를 내고 있다면 다음과 같이 대응할 수 있습니다. 무료 법률구조를 활용하면 비용 없이 전문가 도움을 받을 수 있습니다.

대응 방법	내용	소요 기간
임대인에게 직접 협의	초과분 산정 후 월세 인하 또는 초과분 반환 협의	즉시 가능
내용증명 발송	초과 전환율 무효 통보 및 초과분 반환 청구 내용증명 참고	발송 즉시
주택임대차분쟁조정위원회	조정 신청 — 법원 판결과 동일한 집행력 부여	약 2~3개월
민사소액소송	3년 치 초과 월세 반환 청구 소송 소액소송 안내	3~6개월

ⓘ 3년 초과분 반환 청구 가능 부당하게 납부한 초과 월세는 최근 3년분까지 반환 청구가 가능합니다(소멸시효 3년). 계좌이체 내역, 영수증, 계약서 등을 증거로 보관하세요. 조정 실패 후 소송으로 이어지는 경우도 참고하세요.

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자주 묻는 질문 FAQ

전세를 월세로 바꿀 때 집주인 마음대로 금액을 정할 수 있나요?

아닙니다. 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전환율 상한이 정해져 있습니다. 현행 상한은 한국은행 기준금리 + 3.5% 또는 연 10% 중 낮은 쪽입니다. 이를 초과하는 전환율로 계약하더라도 초과 부분은 당연 무효입니다.

전월세 전환 시 확정일자를 다시 받아야 하나요?

네, 반드시 받아야 합니다. 새 계약서(보증금이 변경된 계약)로 확정일자를 다시 받아야 보증금 우선변제권이 유지됩니다. 관할 주민센터 또는 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 가능하며, 비용은 600원입니다 주택임대차보호법 제3조의2.

묵시적 갱신 중에 집주인이 월세로 바꾸자고 하면 거부할 수 있나요?

거부할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 기존 계약 조건이 그대로 유지되는 것이므로, 임대인이 일방적으로 전월세 전환을 요구할 수 없습니다. 임차인의 동의가 없으면 전환은 이루어지지 않습니다.

전환 전에 줄어드는 전세금은 언제 돌려받나요?

계약서에 반환 일정을 명시해야 합니다. 보통 새 계약 체결일과 동시에 반환하거나, 명시된 날짜에 지급합니다. 임대인이 즉시 반환하지 못하는 경우에는 반환 기한과 지연이자 조건을 계약서에 기재하고, 반환받은 후 새 확정일자를 받으세요.

상업용 건물(상가)에도 전월세전환율 상한이 적용되나요?

아닙니다. 주택임대차보호법 제7조의2의 전환율 상한은 주거용 주택에만 적용됩니다. 상가 임대차에는 상가건물임대차보호법이 적용되며, 해당 법률에도 전환율 규정이 있으나 적용 요건과 상한율이 다릅니다. 상가 임차인은 상가건물임대차보호법 제12조를 확인하세요.

⚠ 면책 안내
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 분쟁 해결이나 법적 판단이 필요한 경우에는 반드시 변호사·법무사 등 전문가의 조언을 받으시기 바랍니다. 법령은 개정될 수 있으므로 최신 내용을 확인하세요.

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