전세사기 피해구제 완전 정리 | 유형·예방·신고·특별법 2026

 

전세사기 피해구제 완전 정리 인포그래픽 — 유형 6가지·예방 체크리스트·특별법 지원·경매 대응·법적 구제 절차 2026

2026 최신 기준 메인 가이드 · 임대차·부동산

전세사기 피해구제 완전 정리
유형·예방·신고·특별법·법적 절차·지원 2026

전세사기피해자 지원 특별법(2023) | 주택임대차보호법 제3조의2 | 2026년 기준

6가지주요 사기 유형

우선매수권특별법 지원

HUG 보증보증금 선지급

10단계완전 가이드

전세사기는 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 전형적인 부동산 범죄로, 2022~2023년 대규모 피해 사태 이후 정부가 전세사기피해자 지원 특별법을 시행하고 있습니다. 이 가이드에서는 주요 전세사기 유형 6가지, 계약 전 예방 체크리스트, 피해 신고 절차, 특별법에 따른 지원 내용, 경매 대응, 임차권등기명령, 분쟁조정·소송까지 2026년 기준으로 완전 정리합니다. 임대차 계약 관련 분쟁이라면 주택임대차 분쟁조정 신청 방법도 함께 확인하세요.

☰ 목차

1. 전세사기 주요 유형 6가지
2. 계약 전 예방 체크리스트
3. 전세사기 피해 신고 절차
4. 전세사기피해자 지원 특별법 (2023~)
5. 법적 구제 수단 — 임차권등기·내용증명·소송
6. 전세보증금반환보증 활용
7. 경매 진행 시 대응 방법
8. 임대차 분쟁 조정 신청
9. 전세사기 예방 필수 확인 사항
10. 자주 묻는 질문 FAQ

1

전세사기 주요 유형 6가지

전세사기는 다양한 방법으로 이루어집니다. 피해를 예방하려면 주요 유형을 먼저 파악해야 합니다. 아래 6가지 유형이 대표적이며, 최근에는 복합적으로 활용되는 경우가 많습니다.

① 깡통전세

전세금 + 선순위 채권이 매매가를 초과하는 물건. 경매 시 보증금 전액 회수 불가.

② 이중계약·다중계약

하나의 주택에 여러 임차인과 계약하거나 분양권 이중계약.

③ 위장 임대인

실소유자가 아닌 제3자가 소유자를 사칭해 계약. 공인중개사도 공모하는 경우 있음.

④ 신탁·가압류 은닉

신탁 등기 또는 가압류가 설정된 부동산임을 숨기고 계약 체결.

⑤ 허위 확정일자 조작

확정일자를 조작하거나, 확정일자 이전에 근저당을 추가 설정.

⑥ 보증금 반환 능력 없는 임대

처음부터 보증금 반환 의사·능력 없이 계약. 세금 체납·다중채무 은닉.

⚠ 전세사기는 형사처벌 대상 전세사기는 단순 민사 분쟁이 아니라 형법상 사기죄(제347조) 및 특정경제범죄가중처벌법(특경법)이 적용됩니다. 피해 금액이 5억원 이상이면 특경법상 3년 이상 징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상 징역에 처해질 수 있습니다. 사기죄 고소는 고소장 작성 방법을 참고하세요.

2

계약 전 예방 체크리스트

전세사기 피해를 방지하는 가장 효과적인 방법은 계약 전 철저한 확인입니다. 아래 체크리스트를 모두 이행한 후 계약하세요. 계약서 작성 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받는 것도 필수입니다. 묵시적 갱신 조건과 대항력도 미리 확인해 두세요.

✍ 전세 계약 전 필수 확인 사항

• 등기부등본 확인 — 전세금 + 선순위 근저당 합산이 매매가의 70% 이하인지 확인 (온라인 대법원 인터넷등기소에서 당일 발급)
• 임대인 본인 확인 — 신분증으로 등기부 소유자와 일치 확인, 대리인 계약 시 위임장·인감증명서 필수
• 건물 신탁 여부 — 등기부에 신탁 등기가 있으면 수탁자(신탁사) 동의 없이 전세 계약 무효 가능
• 세금 체납 여부 — 임대인 동의하에 세무서에서 미납국세 열람 신청 (전세사기피해자법 이후 가능)
• 전세가 적정성 확인 — 국토교통부 실거래가 공개 시스템으로 주변 실거래가 비교
• 확정일자·전입신고 — 잔금 지급 즉시 동사무소 방문 또는 온라인 신청
• 전세보증보험 가입 — HUG 전세보증금반환보증 또는 SGI서울보증 가입 필수
• 공인중개사 자격증·등록번호 확인 (국토교통부 공인중개사 조회 시스템)

3

전세사기 피해 신고 절차

전세사기 피해가 확인되면 형사 고소와 민사 구제 절차를 동시에 진행해야 합니다. 신속한 대응이 보증금 회수 가능성을 높입니다.

1

경찰 고소

사기죄 고소장 제출 (가까운 경찰서)

2

임차권등기

법원에 임차권등기명령 신청 (대항력 유지)

3

특별법 신청

지자체 피해자 결정 신청

4

보증 청구

HUG·SGI 보증보험 청구

5

민사소송

보증금반환청구 소송 제기

ⓘ 임차권등기명령이란? 임대차 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 법원에 임차권등기명령을 신청하면 등기부에 임차권이 등기됩니다 주택임대차보호법 제3조의3. 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되므로 반드시 이사 전에 신청하세요.

4

전세사기피해자 지원 특별법 (2023~)

2023년 시행된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 피해자로 결정된 임차인에게 다양한 지원을 제공합니다. 지원을 받으려면 피해자 결정 신청을 먼저 진행해야 합니다.

피해자 결정 후 지원 내용

• 경매 절차 유예 신청 권리
• 우선매수권 부여 (감정가로 주택 취득)
• 저금리 대환대출 (최저 1%대)
• LH 공공임대 우선 입주
• 긴급복지 지원

피해자 결정 신청 요건

• 임대인의 기망행위로 보증금 피해 발생
• 주택임대차보호법상 대항력 요건 갖출 것
• 보증금 미반환 상태일 것
• 주거 불안정 상황에 처할 것

ⓘ 피해자 결정 신청 방법 주소지 관할 시·도 또는 시·군·구 전세사기피해지원위원회에 신청합니다. 신청 서류: 임대차계약서, 등기부등본, 피해 사실 확인 서류(고소장·수사결과통보 등), 주민등록등본 등. 대한법률구조공단 무료 상담을 활용하면 절차 지원을 받을 수 있습니다.

5

법적 구제 수단 — 임차권등기·내용증명·소송

전세사기 피해 시 활용할 수 있는 법적 수단은 여러 가지입니다. 상황에 따라 복수의 수단을 병행하는 것이 효과적입니다.

수단	효과	신청 기관
임차권등기명령	이사 후에도 대항력·우선변제권 유지	주소지 관할 지방법원
보증금반환 내용증명	반환 청구 의사 표시, 소멸시효 중단 효과	우체국 (등기)
민사 보증금반환소송	지급명령·강제집행 가능	관할 지방법원
가압류·가처분	임대인 재산 처분 금지	관할 지방법원
형사 사기죄 고소	수사 개시, 협상·배상 압박	경찰서
강제집행	판결 확정 후 재산 압류	법원 집행관실 → 방법 보기

소송 제기 전 임대차 조정 실패 후 소송 전환 절차도 확인하세요. 소액 청구라면 소액사건심판 신청 방법을 이용하면 비용을 절감할 수 있습니다.

6

전세보증금반환보증 활용

전세보증금반환보증(전세보증보험)은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 먼저 지급하는 상품입니다. 계약 시 가입 여부가 피해 예방의 핵심입니다.

구분	HUG (주택도시보증공사)	SGI서울보증
가입 대상	수도권 7억원, 지방 5억원 이하 전세	보증금 제한 없음 (심사 후 가입)
보증료율	연 0.128%~0.154% (집값 기준)	연 0.183% 내외
가입 시기	전입신고 + 확정일자 완료 후	임대차 계약 후 가입 가능
보증금 지급	반환 거부 시 기관이 대위 지급	동일

ⓘ 전세보증보험 미가입 상태에서 피해를 당했다면? 보험 미가입이더라도 전세사기피해자 특별법에 따른 지원, 임차권등기명령, 법원 소송을 통해 구제를 받을 수 있습니다. 보증금 반환 청구 절차를 단계별로 확인하세요.

7

경매 진행 시 대응 방법

임대인이 세금 또는 대출을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가면, 확정일자와 전입신고를 갖춘 임차인은 우선변제권을 행사해 경매 배당금에서 보증금을 우선 수령할 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조의2.

✍ 경매 개시 후 임차인이 해야 할 일

• 임차권등기명령 즉시 신청 — 경매 개시 결정 이후라도 신청 가능
• 배당요구 신청 — 경매법원에 배당요구 종기일(법원 공고) 이전에 배당요구 신고
• 소액임차인 최우선변제 요건 확인 — 수도권 5,500만원 이하, 최우선 2,200만원 한도
• 특별법 우선매수권 행사 검토 — 감정가로 본인 우선 취득 가능
• 경매 낙찰 후 명도 거부 가능 여부 확인 (대항력 유지 여부)
• 배당금 부족 시 잔여 금액은 민사소송으로 추가 청구

8

임대차 분쟁 조정 신청

소송 전 단계에서 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 조정을 신청하면 비용과 시간을 절약할 수 있습니다. 조정 성립 시 재판상 화해와 동일한 효력이 발생합니다.

분쟁조정 신청 대상

• 보증금 반환 분쟁
• 임차료 증액 분쟁
• 계약 갱신 거절 분쟁
• 임차인 권리금 분쟁
• 원상복구 비용 분쟁

분쟁조정 특징

• 무료 또는 소액 수수료
• 처리기간 60일 이내 (단축 가능)
• 조정 성립 시 강제집행 가능
• 주택임대차분쟁조정위원회 신청
• 상세 절차 가이드 보기

9

전세사기 예방 필수 확인 사항

전세사기는 사후 구제보다 사전 예방이 훨씬 중요합니다. 계약 전 아래 5가지를 반드시 확인하면 대부분의 피해를 예방할 수 있습니다.

 전세사기 예방 5대 원칙

1. 등기부등본 직접 열람 — 계약 당일 최신 등기부 발급 (전날 발급은 위험)
2. 전세가율 70% 이하 원칙 — 전세금이 매매가의 70%를 넘으면 위험 신호
3. 보증보험 가입 가능 여부 선확인 — HUG 가입 불가 물건은 계약 재검토
4. 잔금 당일 등기 확인 — 잔금 지급 전 등기부에 신규 근저당·압류 없는지 재확인
5. 전입신고·확정일자 당일 처리 — 잔금 지급 당일 즉시 주민센터 방문

⚠ '공인중개사가 믿을 만하다'는 편견은 금물 전세사기 사건에서 공인중개사가 임대인과 공모하거나 부주의로 피해를 조장한 사례가 적지 않습니다. 공인중개사의 손해배상 책임(공인중개사법 제30조)을 적용받으려면 계약서에 중개대상물 확인설명서가 첨부되어야 합니다. 중개사 등록 여부를 국토교통부 공인중개사 통합포털에서 반드시 확인하세요.

10

자주 묻는 질문 FAQ

전세사기를 당했을 때 가장 먼저 해야 할 일은?

경찰에 사기죄 고소장을 제출하고, 동시에 법원에 임차권등기명령을 신청해 대항력을 유지하세요 주택임대차보호법 제3조의3. 전세사기피해자 특별법 피해자 결정 신청도 가능한 한 빨리 진행해야 합니다.

전세사기피해자법 지원을 받으려면 어떻게 하나요?

주소지 관할 시·도 또는 시·군·구에 피해자 결정 신청을 합니다. 피해자로 결정되면 우선매수권, 경매 유예, 저금리 대환대출, LH 공공임대 우선 입주 등의 지원을 받을 수 있습니다. 대한법률구조공단 무료 상담을 통해 절차 안내를 받으세요.

전세보증금 돌려받지 못하면 소송 말고 다른 방법이 있나요?

임차권등기명령 신청, 전세보증금반환보증 청구(HUG·SGI), 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청을 활용할 수 있습니다. 조정 성립 시 강제집행력이 있어 소송보다 빠르고 비용이 적습니다 주택임대차보호법 제14조.

전세 계약 전 어떻게 확인해야 사기를 예방할 수 있나요?

등기부등본으로 선순위 채권 확인, 임대인 본인 확인, 전세가율 70% 이하 여부, HUG 보증보험 가입 가능 여부, 세금 체납 여부 열람, 잔금 당일 최신 등기부 재확인 후 즉시 전입신고·확정일자 처리가 필수입니다.

경매로 집이 넘어가면 전세보증금을 돌려받을 수 있나요?

확정일자와 전입신고를 갖춘 임차인은 경매 배당에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다 주택임대차보호법 제3조의2. 배당금이 부족하다면 전세사기피해자 특별법 우선매수권을 활용하거나 HUG·SGI 보증보험으로 먼저 지급받을 수 있습니다.

⚠ 법적 면책사항
본 글은 2026년 6월 기준 전세사기피해자 지원 특별법·주택임대차보호법을 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다. 개인 피해 상황에 따라 구제 방법이 달라질 수 있으며, 법률 전문가 상담을 강력히 권장합니다.

전세사기 피해, 혼자 해결하지 마세요

신속한 법적 조치가 보증금 회수 가능성을 높입니다. 공식 기관을 활용하세요.

HUG 전세보증보험 대한법률구조공단 찾기쉬운 생활법령 무료 법률구조 신청

 함께 읽으면 도움이 되는 글

주택임대차 분쟁조정 신청 방법 조정위원회 신청 절차·효력 완전 정리 전세보증금 반환 청구 방법 임차권등기·소송 단계별 절차 묵시적 갱신 조건·대항력 완전 정리 계약 갱신 시 주의사항 강제집행 신청 방법 완전 정리 판결 후 재산 압류 절차 임대차 조정 실패 후 소송 전환 소송 전환 절차·소장 작성법 무료 법률구조 신청 방법 대한법률구조공단 무료 상담