부동산 잔금 미지급 대응법 | 계약해제·위약금·손해배상 2026
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| 부동산 잔금 미지급 대응 완전 정리 인포그래픽 — 이행최고·계약해제·위약금몰취 2026 |
부동산 매매 잔금 미지급 대응하는 방법
계약해제·위약금·손해배상
민법 제544조 기준 | 이행최고부터 손해배상청구까지 | 2026년 기준
잔금 미지급이란
부동산 매매계약에서 매수인이 약정한 잔금 지급일에 잔금을 지급하지 않으면 채무불이행에 해당합니다. 계약금과 중도금까지는 정상적으로 지급됐더라도 잔금이 들어오지 않으면 소유권이전등기를 넘겨줄 수 없어 매도인은 자금 계획에 큰 차질을 겪게 됩니다. 부동산 매매계약 해제 위약금 분쟁과 함께 매매 실무에서 가장 흔히 발생하는 분쟁 유형입니다.
매도인의 대응 절차 5단계
이행최고
내용증명으로 잔금 지급 요구
최고기간 경과 확인
상당한 기간 미이행 확인
계약해제 통지
해제 의사표시 내용증명 발송
계약금 몰취
손해배상액 예정 약정에 따라 처리
손해배상청구
초과 손해 발생 시 소송 제기
위약금과 손해배상액의 예정
계약서에 "매수인의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우 계약금은 매도인에게 귀속된다"는 조항이 있다면, 이는 손해배상액의 예정으로 해석되어 매도인은 실제 손해를 별도로 입증하지 않고도 계약금을 몰취할 수 있습니다. 부동산 명의신탁 해지 사안과 마찬가지로 계약서 문구를 정확히 확인하는 것이 중요합니다.
지연손해금 계산
| 구분 | 적용 이율 |
|---|---|
| 계약서 약정 이율 있음 | 약정 이율 적용 |
| 약정 없음(민사) | 연 5% |
| 약정 없음(상행위) | 연 6% |
지연손해금은 이행최고 이후 실제 이행일까지의 기간을 기준으로 계산합니다. 소송까지 진행된다면 소장 부본 송달 다음 날부터는 연 12%의 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율이 적용될 수 있습니다.
매수인의 항변 사유
소송으로 갈 경우 유의사항
이행최고와 계약해제 통지를 내용증명으로 발송한 뒤에도 분쟁이 해결되지 않으면 손해배상청구소송이나 소유권이전등기말소청구소송을 제기할 수 있습니다. 매수인이 잔금 마련을 위해 편법을 쓴 정황이 있다면 사기죄 고소를 병행하는 방안도 검토할 수 있습니다. 청구 금액이 3000만원 이하라면 소액사건심판 절차를 통해 신속하게 진행할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 FAQ
잔금 미지급, 내용증명부터 발송하세요
이행최고 없이는 계약해제가 어렵습니다.
절차대로 증거를 남기며 진행하세요.
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