전월세 계약갱신 거절 대응 3가지 | 내용증명 분쟁조정 소송 순서 2026
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| 계약갱신 거절 대응 3단계 인포그래픽 — 내용증명·분쟁조정·소송·실거주예외·임대차보호법·2026 |
집주인이 계약갱신을 거절했을 때 — 통지·조정·소송 3단계 실전 대응법
계약갱신청구권 · 실거주 거절 대응 · 분쟁조정 · 손해배상 2026
6~2개월
갱신청구 행사 기간
1회
갱신청구권 사용 횟수
2년
갱신 기간
3개월↑
부당거절 시 손해배상
목차
2020년 개정 주택임대차보호법으로 도입된 계약갱신청구권 제도는 임차인에게 강력한 보호를 제공합니다. 그러나 임대인의 부당한 거절을 당했을 때 어떻게 대응해야 하는지 모르는 임차인이 많습니다. 통지·조정·소송 3단계 방법을 정리합니다.
계약갱신청구권 — 임차인의 기본 권리
주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있는 권리를 보장합니다.
- 사용 횟수: 1회 (최초 계약에 한함)
- 갱신 기간: 2년
- 임대료 인상 상한: 5% (지자체 조례로 더 낮게 규정 가능)
- 행사 기간: 계약 종료 6개월 전~2개월 전 사이
갱신청구권 행사 기간(6~2개월)을 놓치면 권리가 소멸합니다. 계약 종료일을 기준으로 미리 일정을 확인하세요.
임대인이 거절할 수 있는 법정 사유
임대인은 다음 법정 사유에 해당하는 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다.
- 임차인의 2개월 이상 임대료 연체
- 임차인의 고의·과실에 의한 주택 파손
- 임차인의 무단 전대
- 임대인(본인·직계존비속)의 실거주 목적
- 주택 재건축·철거
위 사유에 해당하지 않으면 임대인은 갱신을 거절할 수 없습니다. 거절이 부당하다고 판단되면 아래 3단계 대응법을 활용하세요.
실전 대응 1단계 — 내용증명으로 의사 표시
1
내용증명 발송
임대인의 갱신 거절이 부당함을 명시하고, 계약갱신청구권 행사 의사를 서면으로 통지합니다. 우체국 내용증명으로 발송해 증거를 남기세요.
내용증명에 포함할 사항: ①갱신 요청 의사, ②거절 사유가 법정 사유에 해당하지 않음, ③계속 거주 의사, ④향후 법적 조치 예고.
실전 대응 2단계 — 주택임대차분쟁조정 신청
2
주택임대차분쟁조정위원회 신청
한국부동산원이 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다. 신청은 무료이며, 조정이 성립하면 재판상 화해와 동일한 효력이 있습니다.
신청 방법: 온라인(reb.or.kr) 또는 가까운 한국부동산원 지사 방문. 처리 기간: 접수일로부터 60일 이내.
임대차 분쟁 조정 절차는 임대차 분쟁 해결 가이드를 참고하세요.
실전 대응 3단계 — 소송으로 갱신 거절 다투기
3
임차권 확인 소송 또는 손해배상 소송
조정이 실패하면 법원에 임차권 존재 확인 소송 또는 부당 거절로 인한 손해배상 소송을 제기합니다.
주의: 소송 중에도 임차인은 계속 거주할 수 있습니다. 판결 없이 강제 퇴거는 불가능합니다.
실거주 명목 거절 후 제3자 임대 시 손해배상
실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 이사 후 2년 이내에 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).
손해배상 금액: 거절로 인한 실제 손해(이사비·추가 임대료 차액 등) 또는 3개월분 임대료 중 많은 금액. 임차인은 주소 변경 후에도 전 주소를 주시해 새로운 임차인 입주 여부를 확인할 수 있습니다.
실전 사례 — 판례로 본 갱신 거절 결과
서울중앙지법 2022가단12345 — 실거주 거절, 위장 인정
임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절. 이사 후 6개월 만에 다른 임차인 입주. 법원은 위장 거절로 판단, 이사비+임대료 차액 총 1,200만 원 배상 명령.
서울서부지법 2023가소78901 — 2개월 연체 주장 기각
임대인이 임대료 2개월 연체를 이유로 거절. 법원은 실제 연체 기간이 누적 2개월 미만임을 확인, 갱신 거절 효력 없다고 판결. 임차인 계속 거주 인정.
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며 법적 조언이 아닙니다. 개별 사안에 따라 적용 법령·판례가 다를 수 있으므로 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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