전세보증금 반환 거부 임차인 승소 판례 5가지 | 대항력·우선변제권 2026
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| 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 승소한 판례 5가지를 분석합니다. 대항력·우선변제권·임차권등기명령·경매 신청 기준을 정리했습니다. |
전세보증금 못 돌려받을 때 — 판례로 보는 임차인 승소 기준 5가지
대항력 · 우선변제권 · 임차권등기명령 · 경매신청 · 소액임차인 최우선변제 2026
전세 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황은 생각보다 흔합니다. 이 글에서는 실제 임차인이 승소한 판례 5가지를 통해, 어떤 요건을 갖춰야 법원에서 보호받을 수 있는지 정리합니다.
판례 1 — 대항력·확정일자 갖춘 임차인의 우선변제권 인정
대법원은 "전입신고와 점유로 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매 절차에서 확정일자 당일의 순위로 우선변제를 받을 권리가 있다"고 판시했습니다(대법원 2001다14133).
이 사건에서 임차인은 계약 당일 확정일자를 받았고, 집주인이 이후 추가로 근저당을 설정했음에도 임차인의 우선변제권이 인정되어 경매 배당에서 보증금 전액을 회수했습니다.
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판례 2 — 임차권등기명령으로 이사 후에도 권리 보호
임대차 종료 후 보증금을 못 받고 이사한 경우, 기존 대항력이 소멸하는 것이 원칙입니다. 그러나 법원이 임차권등기명령을 인용한 뒤 등기된 경우에는 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3).
- 신청: 임대차 종료 후 관할 지방법원·등기소
- 필요 서류: 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 확인서
- 비용: 인지대 2,000원 + 등록세 등 소액
- 효과: 등기 후 이사해도 우선변제권 유지
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판례 3 — 소액임차인 최우선변제권으로 근저당보다 먼저 배당
대법원은 "소액임차인은 보증금 중 일정액에 대해 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다"고 판시했습니다(주택임대차보호법 제8조).
| 지역 | 보증금 기준(이하) | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만 원 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역 | 1억 4,500만 원 | 4,800만 원 |
| 광역시 | 8,500만 원 | 2,800만 원 |
| 기타 지역 | 7,500만 원 | 2,500만 원 |
경매 개시 당시 소액임차인 요건을 충족하면 선순위 근저당권자보다 먼저 배당받습니다.
판례 4 — 전세사기 피해자의 보증금 반환 청구 인용
집주인이 다수의 임차인에게 보증금을 받고 경매를 유도한 전세사기 사건에서, 법원은 사기죄에 따른 손해배상 청구와 함께 보증금 반환 청구를 인용했습니다. 또한 HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험 가입자는 보증이행을 통해 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.
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판례 5 — 집주인 사망 후 상속인 상대 보증금 반환 소송 승소
임대차 계약 중 집주인이 사망한 경우, 보증금 반환 의무는 상속인에게 승계됩니다. 임차인은 상속인을 피고로 하여 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있으며, 상속인이 상속포기를 했다면 다음 순위 상속인을 대상으로 청구해야 합니다.
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