분양권 전매 제한 기간과 절차 | 위반 처벌 기준 2026

 

분양권 전매 제한 인포그래픽 — 제한기간·절차·위반처벌·예외사유 2026

① 2026 최신 기준

분양권 전매 제한 기간과 절차
규정 위반 시 처벌 기준 2026

주택법 제64조·주택공급에 관한 규칙 기준 | 지역별 전매 제한 기간 완전 정리 | 2026년 7월 기준

최장 10년투기과열지구

3년조정대상지역

3천만원위반 시 최대 벌금

30일거래 신고 기한

 이 글에서 다루는 내용 아파트 분양권을 받았는데 사정이 생겨 팔고 싶다면 반드시 전매 제한 기간을 먼저 확인해야 합니다. 전매 제한을 어기면 3년 이하 징역이라는 형사처벌을 받을 수 있습니다. 이 글에서는 투기과열지구·조정대상지역 등 지역별 전매 제한 기간, 예외적으로 허용되는 경우, 합법적인 전매 신고 절차, 위반 시 처벌 기준, 양도소득세까지 2026년 최신 기준으로 완전히 정리합니다.

☰ 목차

1. 분양권 전매 제한이란? — 제도 목적과 법적 근거
2. 지역별·유형별 전매 제한 기간 비교
3. 전매 허용 예외 사유 — 불가피한 경우
4. 합법적인 전매 신고 절차 5단계
5. 불법 전매 시 처벌 기준
6. 분양권 전매 양도소득세 계산
7. 전매 제한 여부 조회 방법
8. 자주 묻는 질문 FAQ

1

분양권 전매 제한이란? — 제도 목적과 법적 근거

분양권 전매 제한은 아파트 분양 계약자가 일정 기간 동안 분양권을 제3자에게 양도(전매)하는 것을 금지하는 제도입니다. 주택 시장의 투기를 억제하고 실수요자 중심의 주택 공급을 보장하기 위해 도입되었습니다. 근거 법령은 주택법 제64조이며, 위반 시에는 같은 법 제101조에 따라 형사처벌을 받습니다. 묵시적 갱신 조건처럼 임대차 분야와 달리 분양권은 투기 수요 억제라는 공익 목적이 강하게 반영되어 있습니다.

▶ 전매 제한 적용 대상

① 투기과열지구 또는 조정대상지역 내 신규 분양 아파트

② 공공택지(한국토지주택공사·SH 등)에서 분양하는 아파트

③ 분양가 상한제가 적용되는 민간택지 아파트

④ 각 분양 공고문에 전매 제한 여부 및 기간이 명시됩니다.

2

지역별·유형별 전매 제한 기간 비교

전매 제한 기간은 지역 구분, 공공·민간 택지 여부, 분양가 상한제 적용 여부에 따라 크게 달라집니다. 아래 표를 기준으로 먼저 내 아파트가 어느 유형에 해당하는지 확인하세요. 전세보증금 반환과 달리 분양권 전매는 공법 규제이므로 위반 자체가 형사처벌 대상입니다.

구분	전매 제한 기간	비고
투기과열지구 (공공·민간 분양가상한제)	소유권이전등기일까지	최장 약 10년
조정대상지역 (공공택지)	3년	입주자모집공고일 기준
수도권 공공택지 (비규제지역)	3년	분양가 상한제 적용 단지
수도권 민간택지 (비규제지역)	1년~3년	단지별 공고문 확인 필수
비수도권 (비규제지역)	없음 또는 6개월	공공택지는 6개월 적용

⚠ 규제지역 지정은 수시로 변경됩니다 투기과열지구·조정대상지역 지정은 국토교통부 고시로 수시 변경됩니다. 분양 공고일 기준으로 적용되므로, 내 아파트 분양 공고 당시의 규제지역 지정 현황을 반드시 확인하세요. 현재 규제지역 현황은 국토교통부 부동산 정책 공개 시스템(rtms.molit.go.kr)에서 조회할 수 있습니다.

3

전매 허용 예외 사유 — 불가피한 경우

전매 제한 기간 중에도 불가피한 사정이 있는 경우 예외적으로 전매가 허용됩니다. 이 경우 분양 주체의 사전 동의를 받아야 하며, 동의 없이 전매하면 불법 전매가 됩니다주택공급에 관한 규칙 제35조. 집주인 매도 시 세입자 권리와 마찬가지로, 주택 관련 법적 절차는 사전에 허가를 받는 것이 원칙입니다.

✍ 전매 허용 예외 사유 (주택공급에 관한 규칙 제35조)

• 세대원 전원 이전 — 근무·생업상 사정으로 세대원 전원이 다른 시·군(특별시·광역시는 다른 구)으로 이전하는 경우
• 상속 — 상속으로 분양권을 취득하는 경우
• 이혼에 따른 재산분할 — 이혼으로 배우자에게 분양권을 이전하는 경우
• 세대원 증가로 불가피한 이전 — 가족 수 증가로 현 주거지 유지가 불가능한 경우
• 금융기관 경매·공매 — 분양권을 담보로 대출 후 경매로 제3자에게 이전되는 경우

ⓘ 예외 사유 해당 시 반드시 사전 서면 신청 예외 사유에 해당하더라도 임의로 전매하면 불법입니다. 반드시 분양 주체(건설사·한국토지주택공사 등)에 전매 동의 신청서를 제출하고 승인을 받은 후 진행해야 합니다. 서류 심사 기간을 감안해 최소 2주 이상 여유를 두고 신청하세요.

4

합법적인 전매 신고 절차 5단계

전매 제한이 해제된 분양권을 전매할 때도 부동산 거래 신고를 해야 합니다. 계약일로부터 30일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조. 강제집행 신청처럼 법원 또는 행정기관에 적시에 신고하는 절차를 빠뜨리지 않도록 주의하세요.

1

전매 제한 확인

분양 공고문·국토부 고시로 기간 확인

2

매수자 탐색

공인중개사 통해 매수자와 계약

3

분양사 승인

전매 동의서 제출·승인 수령

4

거래 신고

30일 이내 부동산 거래 신고

5

세금 신고

양도소득세 신고·납부

5

불법 전매 시 처벌 기준

전매 제한 기간 중 허가 없이 분양권을 양도하면 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금에 처해집니다주택법 제101조. 매도자뿐 아니라 매수자도 동일한 형사처벌 대상이 됩니다. 또한 분양 계약이 취소되고 이미 납부한 계약금·중도금은 반환받기 어려울 수 있습니다. 임대차 분쟁 조정과 달리 전매 위반은 조정이 아닌 형사 사건입니다.

⚠ 불법 전매의 민사 효력 불법으로 전매된 분양권 양도 계약은 사법(민사)상으로도 무효로 볼 수 있습니다(대법원 판례). 따라서 매수자는 분양권을 취득하지 못할 수 있으며, 매도자에게 대금 반환을 청구하는 분쟁이 발생할 수 있습니다. 불법 전매인 줄 모르고 매수했더라도 선의의 제3자 보호가 인정되지 않을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6

분양권 전매 양도소득세 계산

분양권을 전매하면 양도차익(매도금액 - 취득금액)에 대해 양도소득세가 발생합니다. 분양권은 보유 기간에 관계없이 중과세율이 적용되는 것이 특징입니다. 주택 수에도 포함되므로 다주택자 중과세 적용 여부도 함께 검토해야 합니다. 오피스텔 임대차보호법 적용처럼 부동산 유형에 따라 세금 규정이 달라지므로 전문가 확인이 필요합니다.

 분양권 양도소득세 2026년 기준

조정대상지역 내 분양권 — 양도차익의 60% (지방소득세 포함 66%)

비조정대상지역 분양권 — 보유 기간 1년 미만: 70%, 1년 이상: 기본세율(6~45%)

※ 세법은 수시로 개정될 수 있으니 반드시 세무사 확인 후 신고하세요

7

전매 제한 여부 조회 방법

내 아파트의 전매 제한 여부와 기간은 다음 경로에서 확인할 수 있습니다. 분양 공고문이 가장 정확하며, 분실했다면 분양사 또는 국토교통부 사이트에서 재확인해야 합니다. 임대차 소송이나 경매 낙찰 후 명도처럼 부동산 문제는 초기 정보 확인이 분쟁 예방의 핵심입니다. 이번 배치의 협박죄 고소, 자동차 리콜 신청, 취업규칙 불이익 변경, 상속 분쟁 해결도 함께 확인해보세요.

✍ 전매 제한 조회 채널

• 분양 공고문 — 입주자모집공고에 전매 제한 기간 명시, 아파트 분양정보 포털(APT2YOU) 검색
• 국토교통부 부동산 정책 공개 시스템 rtms.molit.go.kr — 규제지역 지정 현황 확인
• 한국부동산원 청약홈 applyhome.co.kr — 단지별 청약 공고 전매 제한 내용
• 분양사 고객센터 — 해당 단지의 전매 제한 현황 직접 문의
• LH 청약센터 apply.lh.or.kr — 공공 분양 전매 제한 내용 확인

8

자주 묻는 질문 FAQ

분양권 전매 제한이란 무엇인가요?

분양권 전매 제한이란 아파트 분양 계약을 체결한 사람이 일정 기간 동안 그 분양권을 다른 사람에게 팔거나 양도하지 못하도록 하는 제도입니다. 주택법 제64조에 따라 지역과 시기에 따라 전매 제한 기간이 다르며, 위반 시 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금에 처해집니다.

전매 제한 기간은 지역별로 어떻게 다른가요?

2026년 기준으로 투기과열지구는 소유권이전등기일까지(최장 약 10년), 조정대상지역·수도권 공공택지는 3년, 수도권 민간택지는 1~3년, 비수도권은 6개월 또는 없음으로 구분됩니다. 정확한 제한 기간은 분양 공고문을 확인하는 것이 가장 정확합니다.

전매 제한 기간 내 예외적으로 전매할 수 있는 경우는?

주택공급에 관한 규칙 제35조에 따라 근무·생업상 사정으로 세대원 전원이 다른 시·군으로 이전하는 경우, 이혼으로 배우자에게 분양권을 이전하는 경우, 상속으로 취득하는 경우 등 예외 사유가 있습니다. 이 경우에도 분양 주체의 사전 동의가 필요합니다.

불법 전매를 했을 경우 처벌은 어떻게 되나요?

전매 제한 기간 중 분양권을 불법 전매하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(주택법 제101조). 매수자도 동일한 처벌을 받을 수 있으며, 해당 분양 계약이 취소될 수 있습니다.

분양권 전매 시 세금은 어떻게 되나요?

분양권을 전매하면 양도소득세가 발생합니다. 2026년 기준 조정대상지역 내 분양권은 양도차익의 60%(지방소득세 포함 66%), 비조정대상지역 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상은 기본세율(6~45%)이 적용됩니다. 세법 개정 가능성이 있으니 신고 전 세무사 확인을 권장합니다.

※ 법적 면책사항
이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 전매 제한 기간과 세금 규정은 수시로 변경될 수 있으니 최신 법령 및 전문가 확인 후 진행하시기 바랍니다.

분양권 전매, 합법적으로 진행하세요

전매 제한 여부 확인부터 세금 신고까지 전문가 조력을 받아 안전하게 처리하세요.

국토부 부동산 정책 공개 시스템 대한법률구조공단 무료 상담 찾기쉬운 생활법령 무료 법률구조 신청 방법

 함께 읽으면 도움이 되는 글

집주인 매도 시 세입자 권리전세 계약 중 집 팔릴 때 대처법 묵시적 갱신 조건 완전 정리자동 연장 요건과 해지 방법 전세보증금 반환 방법 완전 정리보증금 미반환 시 대처 절차 경매 넘어간 집 임차인 보호배당요구와 우선변제 받는 법 오피스텔 임대차보호법 적용 여부확인 방법과 보호 요건 무료 법률구조 신청 방법대한법률구조공단 무료 상담·소송 지원