전세보증금 완전정복 2탄 | 계약·등기·갱신·반환 전 과정 2026
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| 전세 계약 전 등기부등본 확인부터 보증금 반환까지, 전세사기 예방과 보증보험 가입 방법을 단계별로 정리합니다. |
전세보증금 완전정복 (2탄)
계약 전 확인 · 보증보험 · 갱신 · 보증금 반환 2026
3억짜리 전세 계약서에 도장을 찍고 나서야 집주인의 빚이 4억이라는 사실을 알게 됐다는 분도 있습니다. 불법은 아니지만, 알았다면 절대 계약하지 않았을 일입니다. 전세는 목돈을 맡기는 계약인 만큼 계약 전부터 퇴거 후 보증금 회수까지 모든 단계에서 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 이 글에서 계약 → 입주 → 갱신 → 보증금 반환까지의 전 과정을 타임라인으로 정리합니다.
계약 전 — 등기부등본, 이것만 확인하면 됩니다
계약서에 서명하기 전, 반드시 해당 부동산의 등기부등본(인터넷등기소에서 700원에 발급)을 직접 확인하세요.
갑구 (소유권 관련)
소유자가 계약 상대방과 동일한지 확인합니다. 공동 소유라면 전원의 동의가 있는지 물어보세요. 가압류·압류·경매 개시 결정이 있다면 계약을 피하는 것이 안전합니다.
을구 (담보 관련)
근저당 설정 금액을 확인합니다. (근저당 채권 최고액 + 전세 보증금) ÷ 집값이 80%를 넘으면 경매 시 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.
건축물대장·토지이용계획확인서도 확인
불법 증축 건물이나 위반 건축물에 전세 계약을 하면 전세보증보험 가입이 거절됩니다. 건축물대장에서 '위반건축물' 표시가 없는지 확인하세요.
계약 당일 — 서명 전 이것을 따져야 합니다
- 계약서 상 임대인과 등기부등본 소유자 이름 일치 여부
- 대리인 계약 시 인감도장 위임장·인감증명서 확인
- 잔금 지급일 전에 새로운 근저당 설정 금지 특약 삽입
- 전입신고 및 확정일자 취득 동의 특약
- 임대인의 국세·지방세 체납 여부 확인 (미납 세금은 보증금보다 우선 변제됨)
- 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
입주 당일 — 전입신고·확정일자의 황금 법칙
보증금을 법적으로 보호받으려면 세 가지를 갖춰야 합니다.
전입신고 (주민센터 또는 정부24)
잔금을 치른 날 바로 신고하세요. 전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다(주임법 제3조). 하루라도 늦으면 그날 설정된 담보물권보다 순위가 밀립니다.
확정일자 (주민센터·공증사무소·인터넷등기소)
전입신고와 동시에 확정일자를 받으면 경매 시 우선변제권이 발생합니다. 수수료는 600원입니다.
실제 거주 (점유 개시)
전입신고를 했더라도 실제로 그 집에 살고 있어야 대항력이 유지됩니다. 장기 출장·입원 중에는 대항력이 약해질 수 있으므로 주의하세요.
전입신고와 확정일자의 차이, 우선변제권 발생 시점은 전입신고·확정일자·임차권 등기 완전정복에서 더 자세히 살펴볼 수 있습니다.
전세보증보험 가입 방법과 비용
전세사기의 핵심 방어막은 전세보증보험입니다. 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급합니다.
| 기관 | 보증 대상 | 보험료율 (연) | 신청 시기 |
|---|---|---|---|
| HUG (주택도시보증공사) | 아파트·빌라·오피스텔 | 약 0.128%~0.154% | 잔금 전~계약 기간 50% 전 |
| SGI서울보증 | 아파트·빌라 | 약 0.183%~0.208% | 잔금 전~계약 기간 60% 전 |
| HF (한국주택금융공사) | 아파트 전세 | 약 0.04%~0.07% | 잔금 전 |
보증료 예시: 보증금 3억 원, HUG 기준 0.128% → 연 38만 4,000원 (2년 계약 시 76만 8,000원)
계약 갱신 청구권 — 언제, 어떻게 행사하나?
2020년 주임법 개정으로 임차인은 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있으며(주임법 제6조의3), 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
행사 시기
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 서면이나 문자 등으로 의사를 표시해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리가 소멸합니다.
거절 가능한 경우 (임대인 측)
- 임대인 본인 또는 직계존비속이 실거주 목적인 경우
- 임차인이 월세를 2회 이상 연체한 경우
- 임차인이 주택을 심각하게 훼손한 경우
- 재개발·재건축 인허가를 받은 경우
갱신 후 임대료 인상 한도
갱신 청구권 행사로 연장되는 계약의 임대료 증액은 직전 임대료의 5% 이내만 허용됩니다(주임법 제7조). 이를 초과하는 인상 요구에는 응하지 않아도 됩니다.
보증금을 못 받았다면? — 단계별 대처
계약 종료일이 지났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 어떻게 해야 할까요?
1단계: 내용증명 발송
보증금 반환을 요청하는 내용증명을 발송해 공식적인 요구 기록을 만듭니다. 집주인이 무시할 경우 다음 단계의 근거가 됩니다.
2단계: 보증보험 대위변제 신청 (가입자)
HUG 또는 SGI에 보증금 반환을 청구합니다. 보증기관이 대신 지급하고 임대인에게 구상권을 행사합니다. 처리 기간은 신청 후 약 30~60일입니다.
3단계: 임차권 등기 명령 신청
보증보험 미가입자 또는 이사가 필요한 경우, 법원에 임차권 등기 명령을 신청합니다. 등기 후 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
4단계: 임차보증금 반환 소송 + 경매 신청
지급명령 또는 소송으로 집행권원을 확보한 뒤 부동산 강제경매를 신청합니다. 소멸시효는 10년입니다.
임차권 등기 명령 신청 절차는 임차권 등기 명령 신청 방법 완전정복에서 자세히 다루고 있습니다.
임차권 등기 명령이란?
이사를 가야 하는데 보증금을 못 받은 경우, 이사를 가면 대항력이 소멸해 더 불리해집니다. 이때 임차권 등기 명령을 먼저 신청하면 이사 후에도 법적 지위를 유지할 수 있습니다(주임법 제3조의3).
신청 방법
주택 소재지 관할 법원(지방법원·지원)에 임차권 등기 명령 신청서를 제출합니다. 인지대 2,000원, 등록면허세 7,200원 등 소액의 비용이 듭니다. 신청 후 법원 결정까지 통상 1~2주 소요됩니다.
전세사기 유형별 예방 체크포인트
| 유형 | 수법 | 예방법 |
|---|---|---|
| 깡통전세 | 집값보다 전세금이 높아 경매 시 회수 불가 | 전세가율 80% 이내 확인 |
| 신탁 사기 | 신탁 부동산인데 집주인과 계약 (무효) | 등기부 을구 신탁 여부 확인 |
| 이중계약 | 같은 집에 두 명 이상에게 전세 계약 | 전입신고 당일 완료, 보증보험 가입 |
| 대리인 사기 | 가짜 위임장으로 계약 체결 | 인감증명서·위임장 원본 확인 |
| 미등기 전세 | 건물 미등기 상태에서 전세 계약 | 등기부등본·건축물대장 확인 |
전세사기 유형과 신고 방법에 대한 더 자세한 내용은 전세사기 유형별 피해 예방과 구제 방법에서 살펴보세요.
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